العقارات

أحكام رخصة الهدم في القانون الجزائري-

رخصة الهدم من الرخص العمرانية الإجبارية التي يلتزم فيها الشخص بطلبها لدى الجهة الإدارية المختصة. قبل الشروع في أي عمل وارد على العقارات المبنية. تفاديا للاضرار و الأخطار التي قد تصيب الأفراد.

حيث  نظم المشرع الجزائري قواعد التهيئة و التعمير. في مجموعة من الشهادات و الرخص العمرانية. التي تتمثل في الوسائل السابقة و الوسائل اللاحقة لعملية البناء. و قد أخضع جميع الأنشطة العمرانية لتراخيص و شهادات إدارية. حتى تتمكن الإدارة بالقيام بمهمتها الرقابية والوقائية.  وقد إهتم المشرع الجزائري برخصة الهدم و نظمها في القانون رقم 90 -29 المتعلق بالتهيئة و التعمير المعدل و المتمم.

و في المرسوم التنفيذي رقم 91-176 . الذي يحدد كيفيات تحضير شهادة التعمير و رخصة التجزئة. و شهادة التقسيم و رخصة البناء و شهادة المطابقة. و رخصة الهدم و تسليم ذلك . المعدل و المتمم بالمرسوم التنفيذي رقم 06-03 . المحدد لنطاقها و إجراءات التسليم. و الملغى بموجب المرسوم التنفيذي رقم 15 -19 الذي يحدد كيفيات تحضير عقود التعمير و تسليمها.

أولا_ ماهية رخصة الهدم:

تعد رخصة الهدم من الرخص العمرانية التي أولى لها المشرع الجزائري أهمية. بحيث نظمها في قوانين التهيئة و التعمير. بكونها أداة إجبارية يلتزم بها كل شخص طبيعي و معنوي يريد هدم بنايته كليا أو جزئيا.

نظم المشرع الجزائري أحكامها في القانون رقم 90 -29 بموجب المادة 60  منه ” يخضع كل هدم كلي أو جزئي للبناء لرخصة الهدم في المناطق المشار إليها في المادة 46 أعلاه . أو كلما إقتضت ذلك الشروط التقنية و الأمنية. تحضر رخصة الهدم و تسلم في الأشكال و بالشروط و الآجال التي يحددها التنظيم”. و كما أحالت نفس المادة في فقرتها الثانية إلى التنظيم. الذي يحدد أشكال و شروط و آجال تقسيمها. و بالفعل صدر المرسوم التنفيذي رقم 91-176 مبينا لذلك في المادة 61 إلى المادة 74 منه. و كذا المرسوم التنفيذي رقم 15 -19 من المادة 70 إلى المادة 85.

1_ مفهوم رخصة الهدم:

تعد رخصة الهدم من الرخص الإجبارية المنصوص عليها في قانون التهيئة و التعمير. تخص كل عمليات الهدم الكلية أو الجزئية للبنايات. الموجودة في الأماكن المصنفة. أو في طريق التصنيف في قائمة الأملاك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية.

أ_ تعريف رخصة الهدم:

بالرغم من محاولة المشرع الجزائري إدراج تعريف رخصة الهدم. في القو انين و في المراسيم التنفيذية المنظمة لها.  إلا أن الفقه تنوع في تحديد تعريف دقيق لها. منها تعريف “عزري الزين” : “رخصة الهدم هي القرار الإداري الصادر من الجهة الإدارية المختصة. و التي تمنح بموجبه للمستفيد حق هدم البناء كليا أو جزئيا. متى كان هذا  البناء و اقعا ضمن مكان مصنف أو في طريق التصنيف.

كما عرفت من طرف “ديرم عايدة” على أنها:”ترخيص يفرض على الأشغال  المتعلقة بهدم البناء أو جزء منه في حالة ما لم يعد قابلا للإستعمال” .

إلا أن هذ ه التعاريف لم تشر إلى أن إصدار قرار الهدم يصدر من طرف شخص وحيد و هو رئيس مجلس الشعبي البلدي. كما أنه أغفل البيانات التي تكون سندا لغيرها  من البنايات فهي كذلك تخضع لرخصة الهدم.

لا يمكن لأي شخص القيام بعملية الهدم الجزئي أو الكلي لبنايته دون الحصول المسبق على رخصة  الهدم. و هذا ما أكدته المادة 70 من المرسوم التنفيذي رقم 15 -19. كما يلي:” تطبيقا لأحكام المادة 60 من القانون رقم 90 -29 المؤرخ 14 جمادى الأول. عام 1411 الموافق لأول ديسمبر سنة 1990 و المذكور أعلاه. لا يمكن القيام بأية عملية هدم جزئية أو كلية لبناية دون الحصول مسبقا على رخصة الهدم و ذلك عندما تكون هذه لبناية محمية بأحكام القانون رقم 98 -04 المؤرخ في 20 صفر عام 1419 الموافق  ل 15 يونيو سنة 1998 و المذكور أعلاه”.

ب_ خصائص رخصة الهدم :

تتميز رخصة الهدم بمجموعة من الخصائص المتمثلة فيما يلي:

_ان تصدر رخصة الهدم في شكل قرار إداري من جهة إدارية مختصة:

 لا يصح قانونا القيام بعملية الهدم إلا في شكل قرار إداري صادر من الجهة الإدارية المختصة . ألا و هو رئيس المجلس الشعبي البلدي. فلا يجوز قانونا أن يرخص بهدم بناية بموجب أمر شفو ي أو إذن إداري لم يحترم الإجراءات و الأشكال المنصوص عليها. والا تعرض قراره لعيب مخالفة الشكل و الإجراءات.

_ أن يصدر مضمون القرار هدم كلي أو جزئي:

 يقصد بالهدم محو أثر البناء القائم. وهي إزالة كلية أو جزء منه. متى كان لا يشكل  عملية الهدم الجزئي حذفا للزوائد من البناء بل يكون لتحسين و تعديل البناء لا للهدم.

_ رخصة الهدم ذات طابع عام:

أداة إجبارية على كل شخص طبيعي أو معنوي بالحصول عليها مسبقا قبل الشروع في عملية الهدم الكلي أو الجزئي للبناية.

_ تتميز رخصة الهدم بالطابع الخاص :

تفرض على مناطق خاصة حددها المشرع الجزائري في المادة 46 من قانون رقم 90 -29 و التي تتوفر على مجموعة من المميزات الطبيعية و الخلابة و التاريخية و الثقافية. و إما على مميزات ناجمة عن موقعها الجغرافي . المناخي و الجيولوجي مثل المياه المعدنية و الإستحمامية طبقا للأحكام التشريعية التي تطبق عليها.

_ تتميز بالطابع المادي:

تطبق على جميع عمليات الهدم سواء كانت كلية أو جزئية و مهما كان استعمالها.

2_ شروط الحصول على رخصة الهدم:

نظم المشرع الجزائري رخصة الهدم في القوانين المتعلقة بقواعد التهيئة و التعمير. لكونها إجراء إداري إجباري يستوجب الحصول عليها مسبقا.

أ_ شروط متعلقة بطالب رخصة الهدم:

طبقا للمادة 50 من القانون رقم 90 -29 المعدل و المتمم. على أن:” حق البناء مرتبط بملكية الأرض. يمارس مع الاحترام الصارم للأحكام القانونية. و التنظيمية المتعلقة باستعمال الأرض. يخضع لرخصة البناء أو التجزئة أو الهدم” .

بموجب المادة 62 من المرسوم التنفيذي رقم 91-176 . على المعني برخصة الهدم تقديم الطلب من المالك أو موكله. أو الهيئة العمومية المخصصة على أن يتم إثبات الصفة القانونية لطالب الرخصة.

يخول حق التصرف في الملكية. لكل شخص طبيعي أو معنوي أثبت صفته القانونية للبناية الآيلة للهدم. و يحق لمالك هذه الأخيرة و حائزها في طلب رخصة الهدم.

يمكن إثبات صفة طالب رخصة الهدم بشهادة الحيازة. و هذا بهدف القضاء على البناء الفوضوي المخالف لقواعد التهيئة و التعمير وكذا القضاء على البنايات الآيلة للسقوط التي تشكل خطرا على الفرد. و على البنايات المجاورة لها.

للمالك أن يوكل شخص عنه ليتولى مهمة طلب الرخصة حسب الأحكام المتعلقة بالوكالة المنصوص عليها في القانون المدني. والمالك حر في نوع الوكالة التي يوكلها. و على الموكل إثبات صفته كوكيل قانوني للمالك بموجب عقد الوكالة و يحق للهيئة المخصصة لها طلب الرخصة و إثبات صفتها القانونية بعقد إداري .

ب_ شروط متعلقة بموضوع رخصة الهدم:

تشترط رخصة الهدم في حالتين:

– الحالة الأولى: تتمثل في عملية هدم كلي أو جزئي لبناية واقعة في مكان مصنف أو في طريق التصنيف في قائمة الأملاك التاريخية أو السياحية أو الثقافية .

– الحالة الثانية: إذا كانت البناية الآيلة للسقوط سندا للبنايات المجاورة لها. يمكننا القول أن الغرض من رخصة الهدم هو الرقابة وتفادي كل المخاطر التي قد تحدثها. حيث لا يمكن هدم أي عقار ما لم تطبق عليه هذه الشروط.

إستثنت المادة 01 من المرسوم التنفيذي رقم 91-176. الحصول على رخصة الهدم . في العمليات المتعلقة بالهياكل القاعدية التي تحمي بسرية الدفاع الوطني. و الهياكل القاعدية الخاصة. أما الجدران و البنايات الآيلة للانهيار فيجب أن تكون بتوصية من رئيس المجلس الشعبي البلدي. سواء لهدمها أو ترميمها. يبلغ صاحب الملكية القيام بالأشغال في أجل محدد. و تعيين خبير لمعاينة حالة الأماكن. و يرسل تقرير إلى الجهة القضائية  المختصة.

ثانيا_الأساس القانوني لرخصة الهدم:

بعدما تناونا مفهوم رخصة الهدم. إرتأينا أن نميزها عن غيرها من الرخص العمرانية و خاصة رخصة البناء و ر خصة التجزئة بإعتبارهما من أدوات التهيئة و التعمير.

1_ تمييز رخصة الهدم عن رخص التعمير الأخرى:

 تختلف رخصة الهدم عن رخص التعمير الأخرى في بعض النقاط التي سنحددها من خلال تعريف و تبيان خصائص و إجراءات كل من الرخص على حدة. إلا أنها تتشابه في كونها قرارات إدارية صادرة من جهة إدارية مختصة.

أ_ تمييز رخصة الهدم عن رخصة البناء:

 نوضح الإختلاف و التشابه بين رخصة الهدم و رخصة البناء على النحو التالي:

_من حيث التعريف:

طبقا للمادة 52 من القانون رقم 90-29 المعدل و المتمم:”أنها رخصة لتشييد  البنايات الجديدة مهما يكن إستعمالها و لتحديد البنايات الموجودة”.

و أكدته المادة 41 من المرسوم التنفيذي 15. -19. فرخصة البناء تكون من أجل إقامة بناء أو تغييره أو تحسينه. أما رخصة الهدم فهي هدم كلي أو جزئي للبناء القائم.

_من حيث الخصائص:

هما قرار إداري مسبق و صادر من جهة مختصة. إلا أن رخصة البناء تصدر من جهات إدارية محددة قانونا في أشخاص ألا و هي رئيس المجلس الشعبي البلدي . الوزير المكلف أو الوالي. أما رخصة الهدم تصدر من جهة مختصة وحيدة محددة قانونا  ألا و هو رئيس المجلس الشعبي البلدي.

_من حيث الإجراءات:

يظهر الإختلاف من حيث الجهة المصدرة للرخصتين :

_ الجهة المختصة في إصدار رخصة الهدم هو رئيس المجلس الشعبي البلدي. فيبدي رأيه خلال ثلاث أشهر بحيث لا تباشر عملية الهدم إلا بعد عشرين يوممن الحصول عليها. و إلغائها يكون بحكم قضائي أو إذا مرت خمس سنوات. و لم يتم هدم البناية. أو إذا تم توقيف الهدم خلال ثلاث سنوات متتالية.

 _ الجهة المختصة في إصدار رخصة البناء هو رئيس المجلس الشعبي البلدي فيبدي رأيه خلال ثلاث أشهر بصفته ممثلا للبلدية. أو أربعة أشهر بصفته ممثلا للدولة. و قد تصدر رخصة البناء عن الوالي أو وزير التهيئة و التعمير. و بالنسبة للإيداع فهو مجلس الشعبي البلدي حسب نص المادة 61 من القانون رقم 90 -29 المعدل و المتمم .

ب_ تمييز رخصة التهديم عن رخصة التجزئة:

نوضح الإختلاف و التشابه بين رخصة التهديم و رخصة التجزئة على النحو التالي:

نوضح الإختلاف و التشابه بين رخصة التهديم و رخصة التجزئة على النحو التالي:

_من حيث التعريف:

طبقا للمادة 24 من القانون رقم 82 -02 الملغى بموجب القانون رقم 90-29″:تعد تجزئة الأراضي للبناء عملية في تقسيم ملك عقاري أو عدة أملاك عقارية إلى قطعتين  أو أكثر لغرض إقامة بناية أي كانت تخصيصها”.

رخصة التجزئة تتعلق بتجزئة ملكية عقار و تنصب على عقارات غير مبنية. و أما رخصة التهديم تتعلق بهدم عقار مبني .

_ من حيث الخصائص:

رخصة التجزئة وثيقة إدارية إنفرادية مرتبطة بملكية عقارية. و تصدر في شكل قرار إداري صادر من سلطة مختصة. فهي بالتالي ذات طابع عمومي. في حالة النزاع تخضع لقواعد القانون الإداري. و ذلك نفسه مع رخصة التهديم.

_من حيث الإجراءات :

لا تختلف إجراءات رخصة الهدم عن رخصة التجزئة بحيث تبدأ بالطلب الذي يقوم به إما المالك أو الوكيل. أما رخصة التهديم فيضاف إليها الهيئة العمومية و إيداع الطلب بمقر المجلس الشعبي البلدي حسب المادة 61 من القانون رقم 90. -29 .

إلا أنهما تختلفان في الجهة المختصة لإصدار القرار. بحيث أن رخصة التجزئة تصدر إما من رئيس المجلس الشعبي البلدي بإحدى الصفتين. ممثلا للبلدية أو ممثلا للدولة. أو يكون الإختصاص من قبل الوالي أو الوزير المكلف بالتعمير. عكس رخصة التهديم التي تصدر من سلطة و حيدة مختصة و هي رئيس المجلس الشعبي البلدي.

2_ دوافع إحداث رخصة التهديم و نطاق تطبيقها:

إشترط المشرع الجزائري الحصول على رخصة الهدم مسبقا وحدد مجال تطبيقها . كما تعرض لعدة نقاط تعد دوافع لإحداث هذه الرخصة.

أ_ دوافع إحداث رخصة التهديم:

حددت دوافع رخصة الهدم في الحالتين التاليتين:

– الحالة الأولى:

نص المشرع الجزائري صراحة عليها بموجب المادة 61 من المرسوم التنفيذي رقم  176-91 :

_ حماية البنايات الواقعة في أماكن مصنفة أو في طريق التصنيف الأملاك التاريخية أو المعمارية أو السياحية أو الثقافية أو الطبيعية.

_ حماية البنايات المجاورة إذا كانت البناية المراد هدمها تمثل سند لهذه الأخيرة.

_ الحالة الثانية: لم ينص المشرع الجزائري عليها صراحة. إلا أنه يمكن إستنتاجه من محتوى المادة 71 من المرسوم التنفيذي المذكور أعلاه . فهي تفيد أن الإدارة لا يمكنها إثارة هذه النقطة من تلقاء نفسها عند تسببها لرفض تسليم رخصة التهديم. بل يكون لها صفة الحكم. إذ يقدم المواطنون غالبا ما يكونوا من سكان البناء أي البناية الآيلة للهدم هم الذين يهمهم الأمر بإعتراض كتابي ضد طلب تسليم رخصة الهدم. و يكون للإدارة حق النظر و الفصل في ذلك.

ب_ نطاق تطبيق رخصة التهديم:

حدد المشرع الجزائري نطاق تطبيق رخصة الهدم في المرسوم التنفيذي رقم 15-19 . في أشخاص معينين و أماكن خاصة كما يلي:

_النطاق الشخصي:

حدد المشرع الجزائري النطاق الشخصي بموجب المادة 72 من المرسوم التنفيذي رقم 15-19 .حيث تنص:”…ينبغي أن يتقدم بطلب رخصة الهدم …من طرف مالك البناية الآيلة للهدم أو موكله أو الهيئة العمومية المخصصة”

ذكر المشرع الجزائري الأشخاص الذين لهم الحق في طلب رخصة التهديم كالتالي:

_مالك البناية الآيلة للهدم

_ موكل يوكله المالك

_ الهيئة العمومية المخصصة. 2

_النطاق الموضوعي :

حدد المشرع الجزائري النطاق الموضوعي لرخصة التهديم في صنفين من البنايات و هي كالتالي:

أ ولا: البناية الواقعة في أماكن خاصة

 طبقا للمادة 60 من القانون 90-29″:يخضع كل هدم كلي أو جزئي للبناء لرخصة التهديمفي المناطق المشار إليها في المادة 46 أعلاه أو كلما إقتضت ذلك الشروط  التقنية و الأمنية”. و بموجب المادة 46 من نفس القانون:” تحدد و تصنف الأقاليم التي تتوفر إما على مجموعة من المميزات الطبيعية الخلابة و التاريخية و الثقافية و إما على مميزات ناجمة عن موقعها الجغرافي .المناخي و الجيولوجي مثل المياه المعدنية أو الإستحمامية طبقا للأحكام التشريعية التي تطبق عليها “.

ثانيا: البناية الآيلة للهدم سندا لبناية مجاورة إذا كانت البناية الآيلة للتهديم تعتبر سندا لبناية مجاورة تفرض الحصول على رخصة  التهديم في هذه الحالة. حتى تتمكن الإدارة من الموازنة بين مختلف أصحاب البنايات.

الخاتمة:

إن تناول موضوع النظام القانوني لرخصة الهدم يبين لنا ضرورة الحصول على ترخيص مسبق للقيام بأي عملية هدم كلية أو جزئية لبناية. تطبيقا للمادة 70 من المرسوم التنفيذي رقم 15 -19 المعدل و المتمم .

حصر المشرع الجزائري مجال تطبيق رخصة الهدم في الأماكن الخاصة المنصوص عليها في المادة 46 من قانون 90 -29 المعدل و المتمم. و عندما تكون البناية الآيلة للهدم سندا لبناية مجاورة.

 تعتبر رخصة الهدم أداة رقابية تمتلكها الإدارة للحد من حريات الأفراد بغية حماية حقوقهم و حقوق الغير. و حماية الأملاك العمومية و الخاصة. لكن بالرغم من ذلك نجد الواقع يختلف عما هو منصوص عليه في القوانين و التنظيمات. نظرا لوجود مخالفات مرتكبة من طرف الأفراد أو من تعسف الإدارة. و يظهر سعي المشرع الجزائري للقضاء و التخفيف من مخالفات رخص التعمير. عن طريق العقوبات الجزائية من خلال النصوص القانونية التي فرضها على المخالفين المنصوص عليها في قانون 90 -29 المعدل و المتمم . فنجد المشرع رغم تجريمه لعملية الهدم دون ترخيص. أو جريمة عدم إحترام مضمون رخصة الهدم أثناء ممارسة الأشغال. إلا أنه أغفل عن تخصيص عقوبات لرخصة الهدم.

المصادر:

_إقلولي أولد رابح صافية، قانون العمران الجزائري: أهداف حضرية و وسائل قانونية، الطبعة الثانية، دار ههوم ، سنة 2015.

_ديرم عايدة، الرقابة الإدارية على أشغال التهيئة و التعمير في التشريع الجزائري، دار قانة للنشر و التجليد، الجزائر، 2011.

_ مذكرة تخرج لنيل شهادة الماستر تخصص القانون العقاري. بعنوان : النظام القانوني لرخصة الهدم في القانون الجزائري. اعداد: سلامي كريمة.

مقالات ذات صلة

‫3 تعليقات

اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني. الحقول الإلزامية مشار إليها بـ *

زر الذهاب إلى الأعلى
error: لا يمكنكم نقل محتوى الصفحة . من اجل الحصول على نسخة اذهب الى اسفل المقال