ماهي اجراءات نقل الملكية العقارية في المملكة العربية السعودية؟
المملكة العربية السعودية من أفضل الدول وأكثرها تقدماً في القطاع الاستثماري والعقاري. وبالتزامن مع رؤية المملكة 2030 لتطوير منهجية المملكة العربية السعودية على المستويات المحلي والإقليمي والعالمي. كان لا بد من الاستماع إلى جميع الفئات الاستثمارية في المملكة العربية السعودية. وبالتنسيق مع وزارة العمل تم الموافقة على قانون الملكية العقارية الذي ينص على 33 بند . وكذلك أطلق موقع وزارة العدل الرسمي للمملكة العربية السعودية خدمة استعلام عن العقارات إلكترونية. تتيح للمستفيدين من الاطلاع على العقارات الخاصة بهم ومشاهدة جميع تفاصيلها. وكذلك أطلقت الحكومة خدمة التحقق من الصك العقاري الخاص بك عن طريق شبكة الإنترنت.
تسن كل دولة قوانين و لوائح خاصة بالمعاملات العقارية لحماية مواطنيها. و كذلك قامت المملكة العربية السعودية بسن قانون الملكية العقارية لتضمن حقوق كافة الأطراف المالكة للعقارات. ينص القانون أنه على كل فرد موجود ضمن أراضي المملكة العربية السعودية. سواء كان سعوديا ام أجنبيا معرفة قوانين و إجراءات و ضوابط الاستثمار العقاري ضمن المملكة خاصة الأفراد المستثمرين. وذلك لحماية المستثمر من الخسائر المادية و عمليات الاحتيال. و تجنبا للمسائلة القانونية. للمواطنين السعوديين أحقية تملك العقارات . و يشمل القانون 23 مادة و يعتمد فرز العقارات على التراخيص المصدرة مسبقا من البلدية المختصة. ويتم فرز العقارات الجديدة التي لم يسبق إصدار تراخيص لها وفقا لشهادة مصدقة من مكتب هندسي معتمد
في حال كون البناء مرخص يقدم طلب فرز للبلدية به كافة المستندات كصك الملكية و مخططات العقار و رخصة البناء. أما في حال كون العقار غير مرخص يكتفي المالك بتقديم رسم تخطيطي للموقع. و رفع لمساحة العقار المراد فرزه و يحول إلى البلدية لإصدار وثيقة ملكية.
أولا_إجراءات وشروط بيع العقار في المملكة العربية السعودية:
ما هي تكلفة وإجراءات بيع عقار؟ هذا السؤال الذي يجول في ذهن الكثيرين عند اتخاذ قرار بيع عقار لديهم. هذا السؤال في غايه الأهمية خاصة للمبتدئين في عالم الاستثمار العقاري السعودي.الذين يغفلون عن التكاليف الخفية لإتمام عملية البيع العقاري.
1_اجراءات بيع العقار في السعودية في يوم واحد:
وضعت وزارة العدل السعودية 10 خطوات لإتمام إجراءات بيع وشراء العقار. حرصا على سرعة إنهاء المعاملات بما يضمن تحقيق إنهاء المعاملة.
وأصدر وزير العدل الدكتور وليد الصمعاني تعميما قضائيا للمحاكم والجهات كافة المعنية التابعة للوزارة يحتوي على المتطلبات لإتمام تلك الإجراءات.
واشترطت الوزارة لإتمام إجراء بيع وشراء العقار “إحضار صك العقار. وحضور البائع والمشتري مع الهوية الرسمية. في حالة حضور نائب عن أحد الطرفين يلزم إحضار وكالة سارية المفعول لم يمض عليها مدة 5 سنوات من صدورها. وأن تكون مشتملة على الإجراء المطلوب في البيع والإفراغ أو الشراء وقبول الإفراغ. وإفراغ الصكوك في حال كون الوكالة صادرة من جهة معنية خارج المملكة. وتصديقها من وزارتي الخارجية والعدل.
وألزمت الأطراف المستفيدة بأن تكون القيمة بموجب وسيلة دفع مسجلة “شيك مصدق أو إيداع في الحساب وإحضار إشعار بذلك”.
وأشارت إلى أنه في حال كون أحد طرفي العقد “شركة” يشترط إحضار نسخة من عقد تأسيس الشركة أو النظام الأساسي حسب الحال مع نسخة من أي تعديل طرأ عليهما وموثق من كاتب عدل. وإحضار نسخة من السجل التجاري للشركة ساري المفعول. وحضور الممثل النظامي المخول له البيع أو الشراء المنصوص عليه في العقد أو النظام. وأن تكون الوكالة عن الشركة مشتملة على اسم الموكل وصفته النظامية عن الشركة ومستند ذلك وإيضاح رقم السجل التجاري فيها.
وفي حال وجود مستثمر شريك مشمول بنظام الاستثمار الأجنبي. تملك الشركة للعقار أو التصرف فيه وإحضار موافقة خطية من وزارة التجارة والاستثمار.
وشددت وزارة العدل على ضرورة أن تكون تلك المتطلبات مكتوبة يطلع عليها المختص والمستفيد بما يوفر ثقافة عدلية عامة تسعى إليها وزارة العدل في إطار حرصها الشديد على حفظ الحقوق والتأسيس للإجراء الشرعي والنظامي.
أ_إجراء عمليات نقل ملكية – افراغ عقار:
يمكن أن يكون هناك العديد من الخطوات لنقل الملكية. عندما يحين وقت تغيير الملكية . فقد حان الوقت لملء العقد وتوقيعه وتوثيقه.
يجب على المستفيد أن يقرر كيفية الحصول على سند ملكية العقار. يمكن لشخص واحد أن يأخذ حق الملكية على أنه ملكية فردية ومنفصلة . أو يختار الشراكة مع شخص ما كمستأجرين مشتركين لهم حق البقاء على قيد الحياة أو المستأجرين المشتركين. سيرث شريكهم في الملكية حصصهم في الممتلكات عند وفاتهم في الترتيب الأول ؛ في الأخير . ستنتقل حصتهم إلى ورثتهم.
الأزواج لديهم خيار مماثل عندما يتخذون سند الملكية على أنه “ملكية مشتركة” يمكنهم تحديد “حق البقاء على قيد الحياة” لأن يرث الزوج أو الزوجة . أو ترك هذه الكلمات لتمريرها إلى ورثتهم – مثل الأبناء الكبار من زواج سابق – بدلاً من الزوج. يمكنهم أيضًا اختيار الحصول على حق الملكية كشخص متزوج كملكية فردية ومنفصلة هذا فيما يتعلق في القانون الامريكي
تشمل الأشياء الأخرى التي يجب تضمينها في السند رقم قطعة القطعة . والوصف القانوني للممتلكات . ومبلغ ضريبة التحويل – إن وجدت.
ب_تسجيل الصك العقاري لدى الموثق:
بمجرد إعداد السند بشكل صحيح وتنفيذه أمام كاتب العدل . يصبح ساري المفعول قانونًا. ومع ذلك . يجب تقديمه إلى مسجل العقار . ستحتاج إلى إحضار بعض الأشياء إلى جانب الصك. املأ تقرير تغيير الملكية المبدئي وأرفقه مع سند الملكية.
ج_عمولة الوسيط العقاري (عمولة البيع) لا تتجاوز 2.5 %:
إذا قررت أن تتفق مع وسيط عقاري للبحث عن مشتري، فيجب أن تضع تكلفة العمولة التي سيحصل عليها الوسيط في الحسبان،لكن تجنب أن يتم التلاعب في هذا المجال، فقد أكدت وزارة التجارة والاستثمار أنه لا يجوز لأي مكتب عقاري أن يتقاضى عمولةً بيع تزيد على 2.5% من قيمة العقار المُباع.
ويمكنك تجنب هذه التكلفة عن طريق اظهار إعلان بيع للعقار (مواصفات و قيمة العقار ووسيلة التواصل) على مواقع التواصل الإجتماعي أو التسويق الإلكتروني المجاني.
د_السداد المبكر للتمويل العقاري:
إذا كنت حصلت على تمويل عقاري للعقار المقرر بيعه. ومن ثم سداد الأقساط المتبقية من هذا التمويل. فلا تغفل عن رسوم السداد المبكر. وفقاً لقواعد التمويل الاستهلاكي الصادرة مؤخراً من قِبل مؤسسة النقد العربي السعودي. أن قيمة المبلغ الذي ستسدده للبنك في حالة التسوية المبكرة هو المبلغ التمويل المتبقي بالإضافة إلى قيمة أرباح ثلاث دفعات قادمة وتكلفة الطرف الثالث.
ه_إلغاء أوتحويل فواتير المرافق لاسم المالك الجديد:
بعد إتمام عملية البيع. تاتي خطوة إلغاء فواتير المرافق الخاصة بالعقار المسجلة بأسمك أو تحويلها لاسم المالك الجديد. حتى لا تستلم إشعارات لسداد قيمة خدمات خاصة بالعقار المباع لم تستفد بها أنت. وتعتبر تكلفة إلغاء أو تحويل فواتير المرافق تكلفة رمزية ولكنها مهم لإتمام شعورك براحة البال.
ثانيا_ضريبة التصرفات العقارية:
هل ترغب في شراء عقار جديد؟ لكن النظام الضريبي يحيرك؟ أم أنك تمتلك عقاراً ولا تعلم قيمة الضريبة المضافة للعقار عليه؟ سنضع بين يديكم اليوم كافة التفاصيل المتعلقة عن ضريبة العقارات ونسبتها. وما إذا كان هنالك ضريبة قيمة مضافة مفروضة عند بيع وشراء العقار. يُعّد النظام الضريبي وسيلة حكومية لجلب المال العام الذي تحتاجه الدولة للإنفاق على مختلف منشآت الدولة عموماً. أما ضريبة العقار أو التصرفات العقارية فهي الضريبة التي يدفعها المالك على حسب القيمة المطلوبة. إذ إنها الضريبة المفروضة على أصحاب الممتلكات وتحتسب كنسبة من قيمة الأملاك الكلية من المالك لها.
عند عرض عقار ما للبيع. لا تنتهي عملية البيع بمجرد العثور على من يرغب في شراء العقار. بل هنالك حزمة من الأمور والإجراءات الواجب تنفيذها للتمكن من إنهاء عملية البيع بشكل قانوني ودون حدوث أي مشاكل في المستقبل بسبب عدم إتمام كافة التفاصيل والإجراءات المتعلقة بالبيع. كما أعلنت الجهات المعنية في المملكة العربية السعودية إجراءات بيع العقار ونقل مليكته بطريقة واضحة وسريعة.
فماهي على ضريبة التصرفات العقارية وكيفية طلب تسجيل عقار إلكتروني من خلال موقع الهيئة العامة للزكاة والدخل الإلكتروني. فتابع معنا لتجنب حدوث أي مخالفات عند بيع العقار أو نقل ملكيته.
1_نسبة ضريبة التصرفات العقارية
هي الضريبة التي تفرض على النشاط العقاري -على البائع بالتحديد- سواء كان عقار سكني. أو تجاري. بيع أرض سكنية. أو تجارية. أو زراعية. نسبة ضريبة التصرفات العقارية الحالية 5% . حيث أن التعديلات على الضرائب العقارية لم تمسها وبقيت كما هي بعد صدور القرار الملكي. حيث كان يتم دفع ما نسبته 5% من قيمة العقار قبل القرار الملكي وبقيت قيمة الضريبة 5% بعد هذا القرار. تفرض ضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5% على كل التصرفات العقارية المذكورة أدناه:
- ضريبة بيع العقار.
- ضريبة الوصية.
- التأجير التمويلي.
- الإجازة المنتهية بالتملك.
عقود الانتفاع طويلة الأمد التي تزيد مدتها عن 50 عاماً.
2_الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة للعقار:
كانت قيمة الضريبة المضافة 15%. أما الآن فأصبحت التصرفات العقارية معفاة من ضريبة القيمة المضافة. أي أنه ليس على البائع أن يدفع قيمة الضريبة العقارية. أو ضريبة القيمة المضافة عند بيع عقاره السكني. كذلك التجاري. أو حتى أرضه الزراعية. وقد صدر أمر ملكي بذلك.
يستهدف هذا القرار المواطنين والمطورين العقاريين المرخصين. وقد بدأ تنفيذه أو تطبيقه من يوم الأحد 4 أوكتوير 2020 م بموجب الأمر الملكي والقرارات التنفيذية. كما تم زيادة المبلغ الذي تتحمله الدولة من قيمة ضريبة التصرفات العقارية إلى مليون ريال من قيمة شراء المسكن الأول.
3_هل الضرائب العقارية على البائع ام المشترى ؟
لعلك تتسائل من يتحمل الضريبة العقارية المفروضة؟ وهل ضريبة العقار على البائع او المشتري ؟ إن البائع هو من يدفع ضريبة التصرفات العقارية فهو المستفيد الأول من بيع او تأجير العقار فهو من تفرض عليه الضريبة العقارية. وذلك لكونه المستفيد الأول من الحركة التجارية التي سيقوم بها وليس المستأجر أو المشتري.
4_متى يستحق موعد سداد الضريبة ؟
من المؤكد أن موعد الاستحقاق أمر يشغل بال البائع حتّى يعرف الوقت المحدد له ليقوم بتسديد الضرائب المترتبة عليه لذلك فإن موعد سداد ضريبة التصرفات العقارية بشكل إلزامي يكون قبل أو أثناء الإفراغ أو التوثيق. كما يتم أيضاً تسجيل العملية قبل الإفراغ أو توثيق العقد في الهيئة العامة للزكاة والدخل. على إختلاف ما كان يسري مسبقاً فقد كان موعد سداد الضريبة من خلال الإقرار الدوري للمسجل.
5_الزامية التسجيل الالكتروني في خدمة ضريبة التصرفات العقارية:
أعلنت الجهات المعنية في المملكة العربية السعودية عن إلزام وضرورة تسجيل العقار في خدمة ضريبة التصرفات العقارية وذلك ابتداءً من تاريخ 04 أكتوبر 2020 وتأتي هذه الخطوة الإلزامية للتمكن من إكمال إجراءات الإفراغ العقاري أو إجراءات توثيق العقود.
بتسجيل العقار المراد بيعه أو نقل ملكيته في ضريبة التصرفات العقارية . يُمكنك من معرفة مدى خضوع العقار الخاص بك لضريبة التصرفات العقارية . كما يتيح لك إمكانية إصدار فاتورة بمبلغ الضريبة المستحقة.
أ_متطلبات وشروط تسجيل العقار:
قبل تقديم طلب تسجيل عقار في موقع الزكاة والدخل الإلكتروني. يجب توافر مجموعة من الشروط. فيما يلي هي شروط تسجيل العقار:
- يجب أن تتوفر بيانات البائع والمشتري بشكل كامل. بالإضافة إلى معلومات الصك أو العقود.
- معرفة وتحديد نوع التصرف العقاري.
- تحديد طبيعة العقار المراد بيعه أو نقل ملكيته. كأن يكون بيع أو هبه.
- يجب أن تتم عملية الموافقة على الشروط والأحكام الضريبية المعلنة.
ب_طلب تسجيل عقار إلكتروني من خلال موقع الهيئة العامة للزكاة والدخل:
عد طلب تسجيل عقار من الخدمات الإلكترونية التي يقدمها موقع الزكاة والدخل الإلكتروني في المملكة العربية السعودية. فكما ذكرنا أعلاه. أصبح إلزامياً إتمام طلب تسجيل عقار والتسجيل في ضريبة التصرفات العقارية كذلك. فيما يلي خطوات تقديم طلب تسجيل عقار إلكتروني:
- الدخول إلى موقع الهيئة العامة للزكاة والدخل الإلكتروني.
- اختيار الخدمات الإلكترونية. ومن ثم اختيار ضريبة التصرفات العقارية.
- اختر طلب تسجيل عقار . ستظهر لك شاشة تحتوي على معلومات توضيحية عن الخدمة. من أسفل الصفحة اختر الذهاب للخدمة.
- قم باختيار طبيعة التصرفات العقارية من أحد الخيارين وهما:
- الإفراغ لدى كتابة العدل. أو الموثق المعتمد في وزارة العدل. أو عبر خدمة الإفراغ العقاري الإلكتروني بالوزارة (أي كافة المعاملات التي يتم توثيقها في وزارة العدل).
المصادر:
