الشهر العقاري آلية لحماية الملكية في التشريع الجزائري

الشهر العقاري ملزم عند بيع العقارات. حيث أن عقد البيع العقاري غير المشهر بمصالح الحفظ العقاري. لا ينشأ ولا يعدل ولا ينقل الحق العيني العقاري. ولا يمكن لصاحبه أن يحتج به في مواجهة الغير ولا يولد التصرف العقاري أي إلتزام حتى فيما بين الأطراف المتعاقدة ما لم يتم نشره في مجموعة البطاقات العقارية حسب ما تنص حسب ما تنص عليه المادة 16 من الأمر رقم 75-74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام و تأسيس السجل العقاري بقولها: ” إن العقود الإرادية والإتفاقات التي ترمي إلى إنشاء أو نقل أو تصريح أو تعديل أو إنقضاء حق عيني. لا يكون لها أثر حتى فيما بين  الأطراف إلا من تاريخ نشرها في مجموعة البطاقات العقارية.”

ان الشهر يرد على الحقوق العينية (أصلية. تبعية). ولايتم الإحتجاج إلا بالشهر. فالمشرع الجزائري ألزم القائمين على تحرير العقود على إجراء عملية الشهر. ففي المجال العقاري يجب مراعاة الجانب الشكلي أمام الموثق والتأكد من إجراءات التي قام بها الموثق أمام المحافظة العقارية لإكمال عملية الشهر. بحيث العقد يولد أثره القانوني والهدف منه ليس الإثبات. وإنما هو تحقيق الثقة اللازمة في التعاملات العقارية بشكل خاص .

أولا_ماهية الشهر العقاري في التشريع الجزائري:

من أهم الأهداف التي ترمي إليها الشرائع والقوانين. تأمين إستقرار المعاملات العقارية والإئتمان العقاري ومنع إنكار الحقوق العقارية وجحودها. ولا يمكن بلوغ هذا الهدف إلا بخلق نظام عقاري في المجتمع يجعل التصرفات التي تنصب على العقار تتم بصورة علنية. بحيث لا يمكن إنكارها فيما بعد. وبالتالي شعور أصحاب هذه الحقوق بأن أموالهم محفوظة ولا يمكن للغير أن يستولي عليها بغير طريق القانون. وهو ما أدى إلى خلق نظام الشهر العقاري .

1_ تعريف الشهر العقاري ونظامه في التشريع الجزائري:

_ تعريف الشهر العقاري في التشريع الجزائري:

الشهر من فعل شهر بمعنى أظهره في شنعة  . وشهر الشيء أعلنه وأذاعه  . وعقاري من كلمة عقار هو كل ملك ثابت له أصل كالدار و الأرض.

لقد إختلفت التعاريف الخاصة بالشهر العقاري. وذلك بإختلاف زوايا النظر إليه. فمنهم من إعتبره عملا فنيا وتقنيا. ومنهم من نظر إليه على أنه نظام قانوني يضمن به حق الملكية العقارية ومنهم من نظر إليه على أنه مجموعة الإجراءات والشكليات التي تتم على مستوى هيئة عمومية .

_التعريف الأول:

يعرف الشهر العقاري على أنه “تلك التقنية أو العمل الفني الذي يهدف إلى تسجيل مختلف التصرفات الواردة على العقارات بإدارة الشهر العقاري لإعلام الكافة بها إظهارا بوجودها ليكون  الجميع على بينة من أمرها”

 يتبين من خلال هذا التعريف بأن الشهر هو آلية يتم من خلالها مسك سجل عقاري من طرف هيئة مختصة. وفي هذا إشارة واضحة للسجل العقاري الذي يعتبر الأساس المادي والقانوني لوجود الشهر. كما أن هناك دلالة على وجود هيئة مختصة بمسك السجل العقاري وهذا ما يفهم منه وجود شخص مكلف قانونا بمسك هذا السجل على مستوى هذه الهيئة بغرض تسجيل مختلف التصرفات القانونية المتعلقة بالعقارات أو قيد كل الحقوق العينية. وذلك ليتمكن الغير من الإطلاع على هذه الأخيرة .

وهو ما يجعل التعريف مشتملا على طرق الشهر. ومن ثم نوع الحقوق المراد شهرها محددا في ذات الوقت القصد من إجراء الشهر. وهو إعلام الغير بالتصرف. فلا يقبل شخص على تصرف في عقار إلا وكانت له دراية به

_التعريف الثاني :

كما يعرف الشهر العقاري على أنه “ذلك النظام الذي يرمي إلى شهر التصرفات القانونية التي ترمي إلى إنشاء الحقوق العينية العقارية. أو نقلها و تعديلها. أو إسقاطها. ويتم هذا الشهر بإثبات التصرفات القانونية المذكورة في سجلات يمكن الإطلاع عليها وأخذ إفادات بما جاء فيها من  بيانات وقيود”

 يتبين من خلال هذا التعريف بأن الشهر يشكل نظام إشهار عقاري يتم من خلاله إشهار التصرفات القانونية الرامية لإنشاء حقوق عينية عقارية أو نقلها. أو تعديلها أو إسقاطها. وهو ما  يجعل من هذا التعريف بهذه الطريقة لا يؤدي معنى الشهر فيما يتعلق بالحقوق المراد شهرها وهذا على عكس التعريف السابق.

_التعريف الثالث :

كما عرف الشهر العقاري على أنه “النظام القانوني الذي يتضمن مجموعة من الإجراءات الفنية التي يقع تنفيذها على عاتق هيئة عمومية. بهدف ضمان توفير الإعلام حول الحقوق  الموجودة على العقارات.

يتبين لنا من خلال هذا التعريف بأن الشهر هو ذلك النظام الذي يكون مجموعة من الإجراءات والشكليات التي يقع تنفيذها على عاتق مصلحة عمومية . بهذا يمكن القول أن هذا التعريف فسح المجال أمام إحتمال أن يكون هذا النظام للشهر شخصي أو عيني. والذي يكون في كلا النظامين مجموعة من الإجراءات والشكليات التي يقع تنفيذها على عاتق مصلحة عمومية. ليحدد بذلك الجهة التي يقع على عاتقها إلتزام تنفيذ الإجراءات والشكليات المتعلقة بنظام الشهر .

إضافة إلى ما سبق يجدر بنا القول أن هذا التعريف قد إشتمل على أحد غايات الشهر وهي إعلام الجمهور بالحالات التي قد تطرأ على العقارات أو الحقوق العقارية مهما كان نوعها . لكن هذا التعريف لم يتطرق لطرق الشهر العقاري. وبناء على ذلك فإنه لم يحدد بدقة أنواع الحقوق التي يتم شهرها في السجل العقاري . وبناء على ما سبق. وبعد التعليق على التعاريف السابقة يمكننا تبني التعريف القائل بأن الشهر العقاري هو عمل فني بإعتباره التعريف الأنسب في رأينا.

_التعريف المختار  :

 الشهر العقاري هو عمل فني يهدف إلى تسجيل وتدوين مختلف التصرفات الواردة على  العقارات بإدارة الشهر العقاري لإعلام الكافة بها” . أو هو “ذلك العمل القانوني المتعلق بالعمليات الواردة على العقارات. والهادف إلى إعلام الغير  بالأوضاع القانونية المتعلقة بالعقارات”.

_ انواع نظام الشهر العقاري في التشريع الجزائري :

لقد أدى التطور الذي عرفته الشعوب في شتى مجالات الحياة إلى ظهور نظامين للشهر العقاري. يسمى الأول بنظام الشهر الشخصي. والذي يعتمد على المالك أساسا في عملية الإشهار العقاري والنظام الثاني يطلق عليه نظام الشهر العيني. وهو يعتمد على بيانات العقار أساسا في عملية الإشهار العقاري. فالشهر العقاري في نظاميه الشخصي والعيني هو إعلان الحقوق  العقارية.

_ نظام الشهر الشخصي:

 يعتبر نظام الشهر الشخصي من أقدم أنظمة الشهر العقاري المعروفة. بعد إقرار مبدأ شكلية  العقود. حيث إتخذته أغلب الدول أساسا للحفظ العقاري. وشهر المعاملات العقارية.

أ_مفهوم نظام الشهر الشخصي :

 عملية الشهر وفق هذا النظام. تتم على أساس أسماء طرفي التصرف الذي أنشأ الحق  . أو نقله دون حاجة إلى النظر للعقار محل التصرف. لذلك فإن البلدان التي تبنت هذا النظام رصدت سجلات في كل مراكز الأقاليم. تقيد فيها كل التصرفات المنشأة الناقلة المعدلة أو المسقطة للحقوق  العينية سواءا كانت أصلية أو تبعية .

يتم في هذا النظام القيد بإسم المتصرف. حيث تعد فهارس مرتبة بأسماء المتصرفين حتى يستطيع الغير الإطلاع عليها متى إستدعت الضرورة ذلك. بناء على طلب يقدمه المعني إلى المحافظ العقاري. وذلك من أجل معرفة ما إذا كان العقار الذي يهمه لايزال بإسم المالك الذي يريد التعاقد معه.  أم تم التصرف فيه سواء بالبيع أو الرهن

 ب_خصائص نظام الشهر الشخصي :

 يتميز نظام الشهر الشخصي بجملة من المميزات التي تميزه عن غيره من الأنظمة. ولعل أبرز ما يميزه الخصائص الآتي ذكرها :

_ أساس الشهر في هذا النظام. هو أسماء الأشخاص الذين تصدر عنهم التصرفات بغض النظر عن العقار المتصرف فيه. ومن هذه الخاصية إستمد هذا النظام تسميته .

_ لهذا النظام وظيفة العلنية. فالملكية والحقوق العينية سواءا كانت أصلية أو تبعية تنتقل بمجرد تراضي الطرفين .

_التصرفات وفقا لهذا النظام تشهر كماهي. دون أن يظهر الشهر العيوب التي تشوب الحق الذي هو موضوع التصرف. كأن يكون قابل للابطال أو الفسخ مثقلا بأعباء عينية.

_ نظام الشهر الشخصي أقدم من نظام الشهر العيني. لذلك أغلب الدول في تشريعاتها القديمة إنتهجت هذا النظام في عملية شهر الحقوق والتصرفات كما هو عليه الحال في القانون الفرنسي وقوانين المملكة العربية السعودية ومصر.

ج_محاسن ومساويء نظام الشهر الشخصي:

من خلال عرضنا لتعريف الشهر الشخصي. وتحديد خصائصه يتبين لنا بأن لهذا النظام العديد من المحاسن والمساويء. والتي سنتناولها فيمايلي:

_محاسنه :

 لعل أهم محاسن هذا النظام هو سهولة تطبيقه. حيث لا يستلزم لقيامه ما يستلزمه نظام الشهر  العيني من إجراءات تقتضي نفقات باهضة .

_ التحقق من شخص المالك الحقيقي للعقار المراد التعامل فيه. وإسم أبيه وجده بالكامل مع الوقوف على أسماء المالكين السابقين الذين تداولوا على هذا العقار خلال المدة المطلوبة .

 _يكون للمتعامل فرصة الإطلاع على مستندات ملكية من يريد معه. وفحصها والتحقق من مدى سلامتها وكفايتها .

_لا يتطلب عملية مسح الأراضي مقارنة بنظام الشهر العيني الذي يجعلها شرط لقيامه .

_ مساوئه :

 يعاب على هذا النظام أنه لا يعطي المتصرف إليه ضمانا لثبوت الحق المتصرف فيه بصفة  نهائية. بل يعرضه للمنازعة في أي وقت والحكم بزوال هذا الحق .

_ إن الإستكشاف في السجلات عن حالة عقار معين يقضي أن يكون المستكشف متحققا من شخص المالك الحقيقي لهذا العقار. وعارفا إسمه وإسم أبيه وجده بالكامل وأسماء المالكين الحقيقيين الذين تداولوا هذا العقار خلال المدة المطلوب الكشف عنها. أي أنه يستلزم أن يكون الطالب قد إطلع على مستندات ملكية من يريد التعامل معه. وفحصها وتحقق من سلامتها  وكفايتها . ونظرا للإنتقادات العديدة التي تم توجيهها لنظام الشهر الشخصي. وقلة مزاياه. فقد دعا غالبية الفقه إلى ضرورة إيجاد نظام بديل وإحلاله محله ولو بصورة تدريجية على أن يكون هذا النظام فاعلا في تحقيق الأهداف الحقيقية والمرجوة من عملية الشهر العقاري. وعلى وجه الخصوص ضمان إستقرار الملكية العقارية. ودعم الإئتمان العقاري. هذا النظام هو نظام الشهر العيني أو  السجل العيني . والذي يعتمد عملية المسح العقاري أساسا لوجوده  .

_ نظام الشهر العيني:

 يعتبر نظام الشهر العيني. النظام الكفيل بحماية حق المتصرف إليه  . نظرا لما يتميز به من خصائص. ومحاسن تجعله يحقق الهدف المتوخى من عملية الشهر العقاري.

أ_مفهوم نظام الشهر العيني:

 يكون الشهر في هذا النظام على أساس العقارات ذاتها  . أي العقار محل التصرف. وفي هذا النظام يمسك سجل خاص لدى مصلحة الشهر. يخصص فيه صفحة أو أكثر خاصة بكل عقار يثبت فيها كل التصرفات التي ترد عليه مع تحديد موقعه. مساحته. رقمه. حدوده. إذ بمجرد الإطلاع على هذه الصفحة يمكن معرفة تاريخ ملكية هذا العقار. والملاك الذين تعاقبوا عليه منذ إنشاء السجل والتصرفات التي صدرت من كل منهم ومن المالك الأخير وما إذا كانت ملكيته تامة  وخالية من الحقوق العينية. فهي بمثابة بطاقة تعريفه.

ويسمى هذا السجل في التشريع الجزائري “مجموعة البطاقات العقارية”. إذ تعرف بالحقوق والإلتزامات والإرتفاقات التي تثقل العقار. فالأشخاص الذين يقومون بالتصرفات ليس لهم أهمية  كبيرة في هذا النظام . وقد تبنى المشرع الجزائري هذا النظام. وذلك بموجب الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتعلق بإعداد المسح العام للأراضي وتأسيس السجل العقاري .

يصبح نظام الشهر العيني عمليا بالإنتهاء من عمليات المسح العام للأراضي بصفة كلية وهو المبتغى أو بصفة جزئية لقطاعات معينة  .

ويعرف المسح العام للأراضي على أنه “عملية تقنية وقانونية تهدف إلى تعيين جميع البيانات التي تتطلبها المعرفة الكاملة والواضحة لهوية العقار. المتعلقة بموقعه وحدوده. وقوامه ونوعه القانوني. لإعداد عقود ملكية سليمة وصحيحة”

ويعرف السجل العقاري حسب المادة 12 من الأمر رقم 75/74 كمايلي: ان السجل العقاري المحدد بموجب المادة 03 أعلاه يمسك في كل بلدية على شكل مجموعة البطاقات العقارية ويتم إعداده أولا بأول بتأسيس مسح الأراضي على إقليم بلدية ما.

 يتبين من هذه المادة أن السجل العقاري هو مجموعة البطاقات العقارية التي تمسك على مستوى كل بلدية. ويتم إعداد هاته البطاقات أولا بأول لتأسيس وإنجاز مسح الأراضي على إقليم  بلدية معينة . وتمسك في ظل هذا النظام بطاقات وقطع الأراضي في العقارات الممسوحة. وبطاقات العقارات الحضرية المعدة طبقا للمقاييس المحددة بموجب المادة 21 من المرسوم رقم 1 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري.

ب_خصائص نظام الشهر العيني :

 لنظام الشهر العيني مجموعة من الخصائص جعلته يتميز بها على نظام الشهر الشخصي وتتجسد هذه الخصائص في جملة من المبادئ يمكن حصرها فيمايلي:

_ مبدأ التخصيص:

بمعنى أن كل تصرف وارد على عقار. سواء كان هذا التصرف منشئا أو معدلا أو ناقلا لحق الملكية تخصص له بطاقة عقارية عينية. تقيد فيها جميع التصرفات الواردة على هذا العقار ومجموعة هذه البطاقات تكون ما يعرف بالسجل العيني الذي إستند منه نظام الشهر العيني  تسميته .

_ قاعدة الشهر العقاري مصدر للحق العيني :

مفادها أن الحق العيني العقاري لاينشأ ولايعدل ولايزول إلا إذا أخضع إلى عملية الإشهار  العقاري . ويترتب عن عملية الإشهار العقاري. مبدأ عدم قابلية الإحتجاج بغير الحقوق المقيدة في البطاقات العقارية. فالحق العيني غير المشهر يكون غير موجود قانونا ولايمكن الإحتجاج به سواء بين المتعاقدين أو في مواجهة الغير إلا من تاريخ إشهاره. كذلك الحال بالنسبة للأحكام والقرارات القضائية المثبتة لهذه التصرفات والحقوق فعدم شهرها ينجم عنه عدم إمكانية الإحتجاج بها على  الغير . إذ تهدف عملية الشهر إلى الإحتجاج بالعقد ونفاذه. فلا يتعلق الأمر بصحته وإنعقاده .

_ مبدأ القوة الثبوتية :

معناه أن التصرفات التي تقيد في نظام الشهر العيني هي قرينة قاطعة على الملكية بالنسبة للعقار أو بالنسبة للحق العيني موضوع الشهر. ويصبح التصرف سليما خاليا من العيوب مهما كان مصدرها. ويعتبر الحق المقيد موجودا بالنسبة للكافة. وعليه لا يمكن الطعن لا بدعوى البطلان ولابدعوى الإستحقاق والإسترداد. ويكون المتصرف في مأمن من المنازعات مما يطمئن  المتعاملين و. يشجع القروض المرتبطة بالرهون . ومن هنا تكتسب هذه الحقوق قوة الإثبات  المطلقة في مواجهة الكافة .

_ مبدأ الشرعية :

مضمون هذا المبدأ. هو إجراء مراقبة عامة. ومراجعة سابقة لجميع الوثائق التي تكون محلا للإيداع من أجل شهرها. حتى لا يقيد في السجل العقاري إلا الحقوق المشروعة فعلا. وبالتالي  إجتناب شهر الإدعاءات المشكوك فيها التي لا تستند إلى أساس قانوني سليم . بناء على ذلك. يمكن للمحافظ العقاري مراقبة الشروط القانونية الأولية الواجب توافرها في  الوثائق الخاضعة لعملية الحفظ .

_ مبدأ القيد المطلق :

من الخصائص المميزة لنظام الشهر العيني أن جميع التصرفات والأحكام المنشئة. الناقلة  المتغيرة. المسقطة لحق الملكية والحقوق العينية الأخرى سواء كانت أصلية أو تبعية . ولا يمكن الإحتجاج بها في مواجهة الغير إلا من تاريخ قيدها في السجل العقاري. ومن هنا  تكتسب هذه الحقوق قوة الإثبات المطلقة في مواجهة الكافة .

_ مبدأ عدم اكتساب الحقوق المشهرة بالتقادم :

إذا كان التقادم سببا من أسباب إكتساب الملكية العقارية في نظام الشهر الشخصي. فإنه ليس كذلك في ظل نظام الشهر العيني. فلا يمكن لواضع اليد على عقار مهما طال إكتسابه. له أن يطالب بتملكه. إذا كان سند الملكية. قد تم شهره على مستوى المحافظة العقارية. لأن ذلك  يتعارض مع قاعدة القوة الثبوتية المطلقة للملكية التي هي ثابتة بالقيد في هذا النظام .

ج_مساوئ ومحاسن نظام الشهر العيني.

_ محاسنه :

لنظام الشهر العيني جملة من المحاسن يمكن حصرها في النقاط الآتية :

_توفير الحماية التامة للمتعاملين. فكل ما هو مقيد في السجل العقاري يعتبر عنوان للحقيقة بالنسبة للغير .

_ يعمل هذا النظام على إستقرار الملكية العقارية. وبالتالي تفعيل فكرة الإئتمان العقاري على  أرض الواقع .

_إنتقال الملكية وفق هذا النظام. لا تتم إلا بعد التحقق من المحررات المودعة ومدى صحتها وخلوها من أي عيب شكلي أو موضوعي.

_هذا النظام يعكس الحالة الحقيقية للعقار المراد التعامل فيه. وبالتالي تفادي الكثير من النزاعات التي يمكن أن تثار في هذا الموضوع مستقبلا .

_الشهر العيني يستدعي تعيينا دقيقا للعقار من حيث مساحته. حدوده وموقعه. الأمر الذي يسهل على الدولة تحديد وعاء الضريبة العقارية بطريقة صحيحة. ومتجانسة بما يضمن تنمية إقتصادها .

_الشهر العيني يحفز المتعاملين العقاريين للإقدام على الإقتراض والرهن العقاري  . وبالرغم من هذه المحاسن التي يتميز بها نظام الشهر العيني. إلا أنه لم يخل من مساوئ .

 _مساوئه :

إن عيوب هذا النظام قليلة جدا مقارنة بالمزايا التي يتمتع بها. فالأخذ بهذا النظام يقتضي أولا وقبل كل شيء مسح عقارات البلد. وتحديد موقع كل منها مساحة. وبيان حدوده وتعيين مالكه تمهيدا لإعطاء كل من هاته العقارات رقما خاص به وتخصيص إحدى صفحات السجل له. وهذا  العمل يقتضي وقتا كبيرا ونفقات باهضة . على الرغم من أن هذا النظام يعاب عليه أنه يتطلب مسح عام لكافة أراضي البلد. والذي يكلف الدولة نفقات ضخمة إلا أنه لا يعتبر عيبا يحول دون الأخذ به. وهذا لأن تلك الأموال التي ستخصص لهذه العملية من خزينة الدولة. يمكن تعويضها مستقبلا في إطار الرسوم الجبائية وبفتح المجال للمستثمرين وطنيين كانوا أم أجانب. فبدون إجراء مسح عقاري وتنظيم سندات الملكية  العقارية. لا وجود للإستثمار الذي أصبح حتمية إقتصادية في عالمنا اليوم .

من خلال التطرق لنظامي الشهر العقاري بمزاياهما وعيوبهما. نخلص إلى القول بأن نظام الشهر العيني. وعلى الرغم من الإنتقادات الموجهة إليه. إلا أنه يبقى النظام الأحسن والأمثل لتنظيم الملكية العقارية .

2_ موقف المشرع الجزائري من نظامي الشهر العقاري:

أ_موقف المشرع الجزائري من نظام الشهر الشخصي :

نستطيع القول بأن المشرع الجزائري. وقبل صدور الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري. كان متبنيا لنظام  الشهر الشخصي. وهو الذي كان يطبق منذ الوجود الإستعماري في بلادنا . والذي مدد العمل به حتى بعد الاستقلال. وهذا بمقتضى المادة الأولى من الأمر رقم 62/157 المؤرخ في 31/12/1962 .والتي تم بموجبها. تمديد العمل بالتشريعات الفرنسية إلا ما كان يتعارض مع السيادة الوطنية. وذلك نظرا للظروف والأوضاع الصعبة التي كانت تعيشها الجزائر  في ذلك الوقت .

ب_موقف المشرع الجزائري من نظام الشهر العيني :

بصدور الأمر رقم 75/74 السالف ذكره. نقول أن المشرع الجزائري. قد تبنى صراحة  نظام الشهر العيني . يضاف إلى هذا الأمر المرسومان التنفيذيان له : المرسوم رقم 76/62 المؤرخ في 25/03/1976 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام المعدل والمتمم بموجب المرسوم التنفيذي 92/134 المؤرخ في 07/04/1992 .

 المرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتضمن تأسيس السجل العقاري المعدل والمتمم بالمرسوم رقم 80/210 المؤرخ في 13/09/1980 والمرسوم التنفيذي رقم 93/123 المؤرخ في . 1993/05/15  

على الرغم من صدور هذا الزحم من القوانين. إلا أن الواقع العملي في الجزائر يتم على أن نظام الشهر العقاري عبارة عن مزيج بين نظام الشهر الشخصي ونظام الشهر العيني. وهذا نظرا  لما يتطلبه هذا الأخير من إعداد مسح كامل لتراب الجمهورية . وما تتطلبه هذه العملية من جهد ووقت. فقد تم تقرير العمل بنظام الشهر الشخصي في المناطق التي لم تمسها عملية المسح. وهو ما تشير إليه المادة 113 من المرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 .بنصها “خلافا لأحكام المادتين 19 و26 من هذا المرسوم وإلى أن يتم إعداد مسح الأراضي في إقليم كل بلدية.

فإنه يمسك من قبل المحافظين العقاريين بالنسبة للعقارات الريفية مجموعة بطاقات عقارية مؤقتة. وكلما يحصل إيداعات تفهرس مستخرجات الوثائق التي تم إشهارها حسب ترتيبها في المحفوظات تحت إسم كل مالك . وتتضمن مجموعة البطاقات العقارية بطاقات فردية للمالكين طبقا لنموذج يحدد بموجب قرار وزير المالية …” يتضح مما سبق أن المشرع الجزائري قد إعتمد كلا من النظامين في عملية الإشهار العقاري الأول هو نظام الشهر الشخصي للسندات العقارية. والذي كان يطبق منذ الوجود الإستعماري في بلادنا. وهو أقدم أنظمة الشهر العقاري. أما النظام الثاني هو الشهر العيني المؤسس بموجب الأمر رقم 75/74 ومرسومه التنفيذي رقم 76/63 المتضمن تأسيس السجل العقاري. الذي يقوم على أساس المسح العام لأقاليم البلديات. من أجل التحديد الدقيق لحدود كل عقار. وتحديد الملكيات العقارية وأصحابها وفقا لأحكام المرسوم رقم 76/62 المؤرخ في 25/03/1976 المتضمن إعداد مسح الأراضي العام.

3_ طرق الشهر العقاري:

للشهر العقاري ثلاثة طرق يمكن إجمالها في التسجيل والقيد والتأشير الهامشي. ويجدر القول أن المشرع الجزائري قد إستعمل مصطلح التسجيل والقيد للتعبير عن معنى واحد يكمن في  الإشهار العقاري .

_ التسجيل :

 يكون التسجيل بالنسبة للتصرفات التي ترد على الحقوق العينية الأصلية. وعلى رأسها حق الملكية. حق الانتفاع. حق الارتفاق. وحق الاستعمال والسكن. حيث أن كل هذه التصرفات تشهر بالتسجيل. أي بنقل التصرف بأكمله إلى السجل. حتى يتيسر لكل ذي مصلحة معرفة جميع ما ورد  في التصرف . فالتسجيل هو إثبات حرفي لجميع بيانات المحرر المتعلق بالعقار في سجل مخصص لذلك  .

_ القيد :

 يعتبر القيد أحد الطرق التي تتم بها شهر المحررات. وتشهر الحقوق العينية العقارية التبعية  بطريق القيد . كالرهن والإمتياز . وهو إثبات البيانات الجوهرية التي يتضمنها المحرر في السجل المعد لذلك. فشهر الحقوق  التبعية كالرهن والإمتياز يكون عن طريق القيد . أي بنقل ملخص التصرف. وذلك بتدوين الدين وتعيين العقار المثقل بإحدى الحقوق العينية  التبعية. وإسم الدائن والمدين .

_ التأشير الهامشي :

التأشير الهامشي يكون بالنسبة للدعاوى القضائية العقارية. إذا كان موضوعها يتعلق بفسخ إطال. إلغاء أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها بالمحافظة العقارية  . وهذا ما نصت عليه المادة 85 من المرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25 مارس 1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري بقولها “إن دعاوى القضاء الرامية إلى النطق بفسخ أو إبطال أو إلغاء أو نقض حقوق ناتجة عن وثائق تم إشهارها. لا يمكن قبولها إلا إذا تم إشهارها طبقا للمادة 14 فقرة 4 من الأمر رقم 75/74 المؤرخ في 12/11/1975 والمتضمن إعداد مسح الأراضي العام وتأسيس السجل العقاري. وإذا تم إثبات هذا الإشهار بموجب شهادة من المحافظ العقاري. أو تقديم نسخة من الطلب  عليه تأشير الإشهار”.

ثانيا_قواعد الشهر العقاري وشروطه في التشريع الجزائري:

قصد شهر التصرفات والمحررات المتضمنة حقوقا عينية عقارية. وتحقيقا لفكرة الإئتمان العقاري في التعاملات العقارية. إشترط القانون توفر شرطين أساسين في العقود والوثائق  الخاضعة لإجراءات الشهر العقاري. وهما قاعدة الرسمية والشهر المسبق . وإضافة إلى ذلك يجب التحقق من المعلومات والبيانات المتعلقة بتعيين هوية الأشخاص والعقارات.

1_قواعد الشهر العقاري في التشريع الجزائري :

 من المسائل التي تؤدي إلى حماية الملكية العقارية. وتحقيق فكرة الإئتمان العقاري يجب الأخذ بتنظيم محكم ومستقر لحفظ الوثائق وشهرها حتى يتمكن من يريد التعامل في عقار معين  من العلم بما يثقل العقار من أعباء. وهو ما يسهل عملية تداول الأموال العقارية . وتحقيقا لذلك. أوجد المشرع الجزائري قاعدتين أساسيتين يجب توافرهما في العقود والوثائق الخاضعة للإشهار. مع مراعاة الإستثناءات المنصوص عليها في شأنهما. وتتمثل هاتين القاعدتين في قاعدة الرسمية . وقاعدة الشهر المسبق أو ما يسمى بالأثر الإضافي للشهر.

أ_ قاعدة الرسمية :

 القاعدة العامة في التعاقد طبقا لما ورد في القانون الجزائري هي الرضائية  . غير أنه إستثناء من الأصل يكون العقد شكليا إذا كان الشكل ركنا لإنعقاد العقد. كما هو الحال في عقد البيع العقاري. فهذا الأخير لا يرتب أي أثر حتى فيما بين المتعاقدين. إلا إذا قدم على الشكل الرسمي وشهره على مستوى المحافظة العقارية  . والعقد الرسمي كما سبق عرفته المادة 324 من القانون المدني الجزائري كمايلي “العقد الرسمي عقد يثبت فيه موظف أو ضابط عمومي أو شخص مكلف بخدمة عامة. ما تم لديه أو ما تلقاه من ذوي الشأن. وذلك طبقا للأشكال القانونية في حدود سلطته وإختصاصه .” هذه المادة عرفت العقد الرسمي تعريفا عضويا أو شكليا. بالنظر إلى الشخص الذي صدر عنه وكذا الشكل القانوني الذي يصدر فيه .

وعليه يمكن القول أن قاعدة الرسمية كأساس للشهر هي الأفضل. ذلك لأن العمل وفق هذه القاعدة له مزايا. فتدخل الموظف العام أو الضابط العمومي أو الشخص المكلف بخدمة عامة  بتحرير العقد يزيد من قانونية المحرر وحجيته . إذ يعطي المشرع لهذه العقود حجية فيما تتضمنه إلى أن يتم طعنها بالتزوير. هذا فضلا على أن إفراغ التصرف بين يدي الموظف العام أو الضابط العمومي. يؤدي إلى إحترام الشروط القانونية المطلوبة بتحديد الأطراف بدقة وتحديد العقار بصفة نافية للجهالة. وهي المهام التي يناط المحافظ العقاري بمراقبتها أيضا وفقا لأحكام الأمر رقم 63/76 رقم المرسوم وأحكام 74/75 1 .

يضاف إلى كل ذلك أن قاعدة الرسمية تمكن الدولة من بسط وإحكام مراقبتها على السوق العقارية. والتدخل بالتقليل من المضاربة غير المشروعة في المعاملات العقارية. وتمكينها أيضا  من تحصيل مستحقات الخزينة العمومية .

ب_ قاعدة الشهر المسبق “قاعدة الأثر النسبي ” :

_ مفهوم قاعدة الشهر المسبق:

 تعتبر قاعدة الشهر المسبق للتصرفات والمعاملات القانونية الواردة على العقارات من الضمانات الأساسية لتسلسل إنتقال الحقوق العقارية. كما أنها تمنع خلق روابط موازية لها من شأنها إحداث إلتباس وتشابك في إنتقال الحقوق . نصت المادة 88 من المرسوم 76/63 المؤرخ في 23/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري على مبدأ الشهر المسبق حيث جاء فيها مايلي “لا يمكن القيام بأي إجراء للإشهار في المحافظة العقارية في حالة عدم وجود إشهار مسبق أو مقارن للعقد أو القرار القضائي أو لشهادة الإنتقال عن طريق الوفاة. يثبت حق المتصرف أو صاحب الحق الأخير. وذلك مع مراعاة أحكام 3 المادة 89 .

_الإستثناءات الواردة على قاعدة الشهر المسبق :

 وردت في المرسوم رقم 76/63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري. ومنها ما وردت في مختلف نصوص التشريعات العقارية :

الإستثناءات المنصوص عليها في المرسوم رقم 76/63 المؤرخ في 25/03/1976 المتعلق بتأسيس السجل العقاري وهي :

_عند الإجراء الأول بشهر الحقوق العقارية في السجل العقاري والذي يتم تطبيقا للمواد من 08 إلى 18 من المرسوم 76/63 .

_عندما يكون حق المتصرف أو صاحب الحق الأخير ناتجا عن سند إكتسب تاريخا ثابتا قبل . 1971/01/01

_الإستثناء المتعلق بالإجراء الأول الخاص بشهر الحقوق العقارية في السجل العقاري :

جاء لتقديم حلول للصعوبات الملحوظة بعد النتائج الأولية لعمليات مسح الأراضي العام حيث تبين في بعض بلديات الوطن أن عددا كبيرا من الوحدات العقارية المحددة مملوكة بدون وثائق  رسمية وسندات قانونية. الأمر الذي يصعب تحديد المالكين الشرعيين بصفة أكيدة .

_ الإسثناء المتعلق بالعقود التي إكتسبت تاريخا ثابتا قبل 01/01/1971:

من خلال هذا الإستثناء أصبح بالإمكان شهر العقود والوثائق التي يتم تحريرها بصفة مؤكدة قبل هذا التاريخ من طرف القضاء سابقا. والتي لم يكن أصحابها ملزمون بشهرها بالإضافة إلى  ذلك العقود العرفية التي تم تسجيلها من قبل الأطراف لإعطائها تاريخا ثابتا . وفيما يخص العقود التوثيقية ذات الطابع التصريحي المتضمنة إيداع العقود العرفية التي إكتسبت تاريخا ثابتا قبل الفاتح جانفي 1971  . فقد إشترط المشرع أن تحمل عبارة أن الحقوق المعنية قد يتم ثبوتها بواسطة وثائق معدة قبل 01/01/1971 إلا أنه يستوجب بصفة إجبارية ذكر أصل الملكية على إعتبار أن هذه الحالة هي إستثناء من قاعدة الأثر النسبي للمادة 89 من المرسوم 76/63 .غير أنه يتعين إبراز التعيين الدقيق للعقار المعني. وذلك كل الأشخاص المذكورين في هذا العقد العرفي دون إستثناء.

_الإستثناءات المنصوص عليها في التشريعات العقارية الأخرى :

_شهر عقود ملكية الأراضي المتنازل عنها في إطار حيازة الملكية العقارية الفلاحية بالإستصلاح :

إن قانون 83/18 المؤرخ في 13/08/1983 المتعلق بحيازة الملكية العقارية الفلاحية يهدف إلى تشجيع المواطنين على الهجرة إلى الجنوب لتعمير أراضيها وإستصلاحها لتصبح قابلة للفلاحة. لتحقيق التوازن بين الشمال والجنوب من حيث الكثافة السكانية. ومن حيث التنمية  الإقتصادية والإجتماعية . حيث تنص المادة الأولى منه على مايلي: يهدف هذا القانون إلى تحديد القواعد المتعلقة بحيازة الملكية العقارية الفلاحية بإستصلاح الأراضي وكذا شروط نقل الملكية المتعلقة بالأراضي  الخاصة الفلاحية والقابلة للفلاحة.

_ شهادة الحيازة :

إن شهادة الحيازة هي شبه عقد أو مقرر إداري يكتسي طابعا رسميا. وهو على أية حال محرر رسمي يثبت للحائز حق الحيازة على العقار محل الشهادة بعد إتمام إجراءات تسجيلها إو شهارها. وأن هذه الشهادة لا ترقى إلى سند الملكية . ولكن يمكن أن تكون سندا قويا لإكتساب  الملكية عن طريق التقادم المكسب .

تسلم شهادة الحيازة من طرف رئيس المجلس الشعبي البلدي المختص إقليميا. بناءا على  طلب الحائز أو الحائزين بتوافر الشروط المتعلقة بوضع اليد . كما تعتبر شهادة الحيازة من السندات الإدارية الرسمية المعفاة من قاعدة الشهر المسبق ذلك أنها تحرر في أراضي الملكية الخاصة التي لم تحرر عقودها بعد. ويهدف المشرع من ورائها إلى تسوية وضعية العقارات لأن الواقع الإجتماعي الجزائري. يشهد بأن أغلب أصحاب الأراضي ليس بيدهم سندات رسمية تبين ملكيتهم أو حيازتهم القانونية لها. كما أنه بموجبها يمكن الحصول  على رخصة بناء والحصول على قروض من البنوك من أجل الإستثمار .

_ اشهار شهادة إكتساب الملكية بالتقادم المكسب “عقد الشهرة :”

تقتضي المادة الأولى من المرسوم رقم 83/352 المؤرخ في 21/04/1983 المتضمن إثبات التقادم وإعداد عقد الشهرة والمتضمن الإعتراف بالملكية. على مايلي “: كل شخص يحوز في تراب البلديات التي لم تخضع حتى الآن للإجراء المحدث بالأمر رقم 75-74 المؤرخ في 12 نوفمبر 1975 المذكور أعلاه. عقارا من نوع الملك. حيازة مستمرة. غير منقطعة ولا متنازع عليها وعلانية وليست مشوبة بلبس طبق لأحكام الأمر رقم 75 -58 المؤرخ في 26 سبتمبر 1975 والمتضمن القانون المدني يمكنه أن يطلب من الموثق المسؤول عن مكتب التوثيق المختص إقليميا  عقد شهرة يتضمن الإعتراف بالملكية” .

وعند توافر الشروط المنصوص عليها في هذه المادة. يتقدم الطالب بنفسه أو بواسطة وكيله الخاص أو ممثله الشرعي بالنسبة لناقص الأهلية. بطلب إلى الموثق الذي يقع العقار في دائرة  إختصاص مكتبه. يتضمن هذا الطلب تحرير عقد شهرة المتضمن الإعتراف بالملكية.

  وفي حين يتأكد الموثق من صحة المعلومات والوثائق المقدمة إليه. ومن عدم وجود إعتراض وبحضور الطالب أو الطالبين وشاهدين. يقوم بتدوين تاريخ العقد والإجراءات التي تمت من كتابه وإلصاق ونشر تاريخها. ثم الإشارة إلى عدم وجود إعتراض في الأجل القانوني وتدوين هوية الطالب الحائز والشاهدين وتعيين العقار بموقعه ومساحته وحدوده والقضاء مدة التقادم المكسب ويحرر العقد في نسختين يحتفظ بالأصل الذي يوقع عليه الموثق والشاهدين ويسلم النسخة الثانية  بعد إتمام إجراءات التسجيل والشهر بالمحافظة العقارية .

 2_الشروط القانونية للشهر العقاري في التشريع الجزائري:

إن المشرع الجزائري بغية منه في إرساء قواعد لتنظيم الشهر العقاري على أسس قوية من أجل الشروع في نظام الإشهار العقاري الجديد المؤسس بموجب الأمر 75-74 المتمثل في نظام الشهر العيني. خول للمحافظين العقاريين صلاحيات واسعة في مراقبة مدى توفر الشروط القانونية  للسندات العقارية المقدمة له لإخضاعها إلى الشهر العقاري . فهناك شروط قانونية خاصة بتعيين الأطراف .  وأخرى خاصة بتعيين العقارات .

أ_ الشروط القانونية المتعلقة بتعيين الأطراف :

 تختلف البيانات المتعلقة بتعيين الأطراف بإختلاف ما إذا كان الأطراف أشخاص طبيعية أو أشخاص معنوية. وعليه سنتناول البيانات المتعلقة بهوية الأشخاص الطبيعية (أولا). ثم البيانات المتعلقة بهوية الأشخاص المعنوية . بعدها نتطرق إلى كيفية التصديق على هوية الأطراف.

_ البيانات المتعلقة بهوية الأشخاص الطبيعية :

 إن العقود والقرارات القضائية المودعة قصد الإشهار بالمحافظة العقارية. يجب أن تحتوي لزوما على عناصر التعيين التالية :

_الألقاب. الأسماء. تاريخ ومكان الولادة. الجنسية. الموطن. مهنة الأطراف. وعند اللزوم أسماء الزوجات. وفيما يخص الشهادات التوثيقية التي تعد بعد الوفاة. فإنه يجب الإشارة فيها إلى الحالة  المدنية والتصديق عليها بالنسبة لكل واحد من الورثة أو الموصى لهم .

_ جميع العقود والقرارات والجداول التي تتعلق بالأشخاص الطبيعية يجب أن تتضمن الإشارة إلى جميع العناصر التي تسمح بتحديد الشرط الشخصي لكل الأطراف أصحاب المصلحة . ولا يفوتنا في هذا الصدد إلا أن نشير بأنه إذا كان إشهار العقود التوثيقية أو الإدارية لا يطرح أي إشكال فيما يتعلق بهذه البيانات نظرا لتوافرها. فالأحكام القضائية حسب ما جرت العادة عليه فهي لا تحتوي على كل هذه البيانات. مما يشير إشكال عدم تطابق بيانات الأحكام والقرارات القضائية مع مقتضيات نص المادة 62 من المرسوم رقم 76-63 .وهو أمر يجب على المشرع  الجزائري أن يتداركه .

_ البيانات المتعلقة بهوية الأشخاص المعنوية:

 لقد حددت المادة 63 من المرسوم رقم 76-63 المتضمن تأسيس السجل العقاري البيانات المتعلقة بتعيين الأشخاص المعنوية. وذلك حسب الشكل والطبيعة القانونية للشخص المعنوي وهي كالتالي :

_ بالنسبة للشركات المدنية: تسميتها. شكلها القانوني. ومقرها .

_بالنسبة للشركات التجارية: تسميتها. شكلها القانوني. ومقرها. رقم تسجيلها في السجل التجاري .

_ بالنسبة للجمعيات: تسميتها. مقرها. تاريخ ومكان إيداع قوانينها الأساسية .

 بالنسبة لأملاك الدولة: تثبت على إسم الدولة  .

كل هذه النصوص وردت من أجل تدعيم التحقيق في هوية الأطراف. إلا أنه رغم السعي لتحقيق الدقة الصارمة في التحقق من هوية الأطراف. يقع في إشكالية مفادها إمكانية تغيير أحد عناصر الأشخاص الطبيعية أو الأشخاص المعنوية. لذلك فإنه عندما يمس التغيير عنصر من عناصر هوية الأطراف. فلابد أن يشهر مرة ثانية في نفس المحافظة العقارية. وذلك من أجل حماية حق الملكية والحقوق العينية الأخرى وضمان إستقرار المعاملات . ويتم ذلك عن طريق إيداع عقد رسمي تصحيحي أو عقد لفيف تطابق شخصي حسب الحالة من طرف الأشخاص المنصوص عليهم بموجب المادة 324 من القانون المدني الجزائري في نسختين للعقد المعد. والموضح للتغيير على شكل إعلان لدى المحافظة العقارية التي تم على  مستواها شهر العقد الأول. ويكون الإيداع مرفق بالتبرير القانوني للتغيير .

_ التصديق على هوية الأطراف :

 تنص الفقرة السادسة من المادة 64 من المرسوم رقم 76-63 المتعلق بتأسيس السجل العقاري على مايلي “…. يؤهل للتصديق على هوية الأطراف. فضلا عن الموثقين الأشخاص المبينة في المادة 62 الفقرة الثانية من هذا المرسوم :

_ الوزراء والولاة ورؤساء المجالس الشعبية البلدية بالنسبة للعقود التي يستلمونها من أجل التسجيلات التي يطلبونها. وجميع العقود المتعلقة بها .

_ قضاة النيابة العامة ومدير الوكالة القضائية للخزينة وموظفو مديريات الولايات للمصالح المالية والذين لهم درجة مفتش رئيسي. ومحاسبو الخزينة. وجميع المحاسبين العموميين .

_يشار لزوما في تأشيرة شهادة الهوية إلى موطن الموقع الذي يجب أن يبلغ له الرفض عند  الإقتضاء”.

ب_الشروط القانونية الخاصة بتعيين العقارات:

 بعد إعمال نظام الشهر العيني المحدث بموجب الأمر رقم 75-74 السالف الذكر. إشترط المشرع الجزائري في الوثائق الخاضعة للشهر ضرورة تعيين العقارات تعيينا دقيقا. منافيا للجهالة بغية إعطاء مختلف التأشيرات المقيدة ضمن السجل العقاري حجية مطلقة يسمح بتكوين فهرس  عقاري محكم يعكس فعلا الحالة القانونية للعقار . غير أن عناصر تعيين العقارات تختلف بإختلاف موقع العقار المعين. نوعه وقوامه  . وهو ما حددته المواد 66.27,21 إلى غاية 114.71 من المرسوم رقم 76-63 .

_ القواعد المشتركة بالنسبة لتعيين كل العقارات :

تنص المادة 66 من المرسوم رقم 76-63 على مايلي “كل عقد أو قرار قضائي موضوع إشهار في محافظة عقارية. يجب أن يبين فيه بالنسبة عقار يعينه النوع والبلدية التي يقع فيها وتعيين (القسم ورقم المخطط والمكان المذكور) وما يحتوي عليه من مسح أراضي “. نستنتج من خلال هذه المادة أن المشرع الجزائري قد وضع عناصر أساسية لتعيين العقار تسمح بتمييزه عن عقار آخر. وتتمثل هذه العناصر فيمايلي :

_تحديد نوع العقار:

 و يقصد به ما إذا كان العقار المعني عبارة عن أرض عارية (فضاء) أو  مبنية. فلاحية. غابية .

_تحديد البلدية التي يقع فيها العقار:

لتعيين عقار لابد من تحديد البلدية التي يقع بها. ولهذا التعيين أهمية بالغة من الناحية العملية. حيث بموجبه يمكن تحديد القيمة التجارية للعقار. الجهة  القضائية المختصة في حالة نزاع ولمعرفة مدى تقدم عملية المسح على مستوى هذه البلدية .

_قسم مخطط المسح :

وهو جزء من إقليم البلدية المحدد بطريقة ما. ينقل على ورقة مخطط  مسح الأراضي. ويشترط أن يكون محيطه قد تم تأسيسه بناءا على حدود لها طابع الثبات الكافي

_رقم مخطط المسح:

إن مخطط مسح الأراضي يعكس التمثيل البياني لإقليم البلدية كل التفاصيل الأخرى المتعلقة بالمكان المسمى – إن وجد – القسم. القطعة والوحدة العقارية. ويتم ترقيم مخطط مسح الأراضي بوضع رقم ترتيبي خاص به. حتى يسهل عملية مطابقة الوثائق المودعة مع هذا  المخطط

_تحديد المكان المذكور:

 ويطلق عليه أيضا المكان المسمى. وهو بمثابة تجمع لمجموعات الملكية الواقعة في إقليم بلدية ما. ويطلق عليه السكان تسمية خاصة. وهذا على وجه الخصوص في  المناطق الريفية. أما في المناطق الحصرية. فيتم إستبدال المكان المسمى بإسم ورقم الشارع.

_محتوى وثائق المسح:

أو ما يعرف بالقوام المساحي. والذي يعتبر من العناصر الأساسية المعتمد عليها في تعيين العقارات. لأنه بواسطته يتم ضبط كل البيانات المتعلقة بالبطاقات العقارية ولهذا الغرض فرض المشرع على محرري العقود والوثائق الخاضعة للشهر ضرورة إرفاق  مستخرج المسح بالمحرر المودع قصد إجراء الشهر.

_ القواعد الخاصة بتعيين العقارات في منطقة ممسوحة :

في إنتظار تعميم نظام الشهر العيني المحدث بموجب الأمر رقم 75-74 عبر جميع التراب الوطني. وضع المشرع الجزائري أحكاما إنتقالية تحدد بموجبها تعيين العقارات الواقعة في المناطق غير الممسوحة ضمن الوثائق التي تكون موضوع شهر بالمحافظة العقارية .

هذا التعيين يختلف بإختلاف موقع العقارات سواءا في المناطق الريفية أو الحضرية أو الخاضعة لنظام الملكية المشتركة .

_قواعد خاصة بتعيين العقارات الريفية غير الممسوحة :

 تقضي المادة 114 من المرسوم رقم 76-63 على أنه بالنسبة للمناطق التي لم تعد فيها مخططا لمسح الأراضي. فإن كل قرار قضائي أو قرار يكون موضوع إشهار في محافظة عقارية يجب أن يبين فيه بالنسبة لكل عقار ريفي إلى : نوع العقار– موقعه – محتوياته – بالإضافة إلى أصول أو نسخ المخططات المحتفظ بها بصفة نظامية في مصالح مسح الأراضي والمحافظة العقارية. ذلك أنه أثناء الوجود الإستعماري تمت في بعض المناطق الريفية عملية مسح للأراضي. وثائقها لا تزال محفوظة. يرجع إليها وقت الحاجة وفي حالة عدم وجودها. يذكر أسماء المالكين المجاورين .

غير أنه. إلى أن يتم إعداد مسح عام للأراضي في إقليم كل بلدية. يتولى المحافظون العقاريون مسك مجموعة البطاقات العقارية بصفة مؤقتة. تكون فردية للمالكين حسب نموذج معد لذلك وتفهرس مستخرجات الوثائق التي تم إشهارها حسب ترتيبها في المحفوظات تحت إسم كل مالك .

_ قواعد تعيين العقارات الحضرية غير الممسوحة :

 تعتبر عقارات حضرية طبقا للمادة 21 من المرسوم رقم 76-63 .العقارات المبنية أو غير المبنية الموجودة على الطرقات المرقمة بصفة نظامية للجهات السكنية التابعة للبلديات التي يزيد سكانها عن ألفي نسمة. ويتم التعرف على هذه العقارات في الجداول أو المستخرجات أو النسخ أو الصور المودعة عن طريق الإشارة إلى إسم البلدية والشارع الذي يقع فيه العقار. وإلى رقمه  وطبيعته ومساحته .

_بالنسبة للعقارات المبنية الخاضعة لنظام الملكية المشتركة :

 الملكية المشتركة حالة قانونية  . يكون فيها عدة أشخاص مالكين بالإشتراك لعين معينة كالعمارة مثلا تحتوي على أجزاء خاصة وعامة. يشترط فيها إضافة إلى البيانات العامة المتعلقة  بإسم البلدية. الشارع. الرقم والمساحة. المعلومات الخاصة الواردة في الجدول الوصفي للتقسيم .

وفي حالة ما إذا وقع تعديل في قطعة ما. فإنه يتعين إعداد جدول وصفي تعديلي يمنح بمقتضاه أرقام جديدة للقطع الناشئة. فمثلا عمارة ذات ملكية مشتركة عدد قطعها عشرون. ووقع تقسيم القطعة خمسة إلى قطعتين. فالجدول الوصفي للتقسيم التعديلي يتغير من عشرين إلى إثنين وعشرين. وتختفي رقم القطعة الخامسة طبقا للمادة 68 من نفس المرسوم. ويتعين إشهار هذا العقد ويكون مرفقا بنسخة من المخطط الوصفي للتقسيم.

خاتمة:

للملكية العقارية بمختلف أنواعها دور أساسي في التنمية الشاملة للدول ولذلك اعتبر العقار أساس في تقدم دولة ورقيها. فبتنظيم وتوجيه الاستثمارات العقارية يمكن التحكم في الإنماءات الاقتصادية ( صناعية أو فلاحية أو عمرانية ) وعلى ذلك فان هناك ارتباط عضوي بين الملكية العقارية والوضعية الاجتماعية للأفراد والأمم. فبازدهار واتساع الملكية العقارية وتنظيمها تزدهر معها الحياة الاجتماعية. لذلك اهتمت معظم التشريعات بتنظيم الملكية العقارية عن طريق سن قواعد قانونية تنظم كل التصرفات التي ترد عليها. وإذا كانت الحيازة دور في إعلام الغير بالتصرفات الواقعة عليها فانه على العكس من ذلك بالنسبة للعقارات وذلك بحكم طبيعتها. فباعتبار العقار ثابت ومستقر فيجب إيجاد له نظام قانوني خاص يتلاءم مع طبيعتها يؤدي دوره في إعلام الغير للملاك الحقيقيين لها وكل التصرفات الواقعة عليه مما يؤدي إلى استقرارها وهذا النظام يسمى بنظام الشهر العقاري.

ويقصد بالشهر العقاري مجموعة القواعد والإجراءات التي تهدف إلى تثبيت ملكية عقار أو حقوق عينية عقارية لشخص معين أو أشخاص معينين اتجاه الغير ومن شأن هذه القواعد والإجراءات تنظيم شهر حق الملكية أو الحقوق العينية العقارية الأخرى الواردة عليها في سجلات معدة للاطلاع عليها. فيكسب الحق المشهر ثبوت مطلقة يستطيع الغير أن يتعامل بالعقار المشهر بكل ثقة وطمأنينة سواءا للشراء أو عن طريق أخر كما يمكن إنشاء 1 عليه حقوق عينية تبعية لمصلحته كحق الرهن مثلا . فيكون بتطبيق نظام الشهر العقاري القضاء على العيوب التي كانت تلازم الوضع القانوني سابقا حيث كانت الملكية العقارية عرضة للمنازعات وعدم الاستقرار. ووضع نظام الشهر العقاري حدا لهذه العيوب بجعله حق الملكية العقارية والحقوق العينية الأخرى ثابتة على وجه مطلق لمن قيدت على اسمه الأمر الذي حمل الغير على الاطمئنان لهذه الحقوق.

المراجع:

_أحمد خليفة شرقاوي أحمد، القوة التنفيذية للمحررات الموثقة، دراسة مقارنة بين الفقه الإسلامي والقانون الوضعي، دار الجامعة الجديدة، الإسكندرية، مصر، 2007 .

_أنور العمروسي،العقود الواردة على المكلية في القانون المدني،دار الفكر الجامعي الإسكندرية مصر، ط1 ، 2002 .

_أنور طلبة، الوسيط في القانون المدني، ج2 ، دار المطبوعات الجامعية، الإسكندرية، مصر .

_ الشهر العقاري والمفاضلة بين التصرفات، دار النشر للثقافة، لبنان، 1989 .

_إسماعيل شامة، النظام القانوني للتوجيه العقاري، دار هومة، الجزائر، 2002 .

_إسحاق إبراهيم منصور، نظريتا الحق والقانون وتطبيقاتهما في القوانين الجزائرية، ديوان المطبوعات الجامعية، الجزائر، 2001 .

_بربارة عبد الرحمن، طرق التنفيذ من الناحيتين المدنية والجزائية، منشورات بغداد ي، الجزائر . 2009.