التقادم المكسب لملكية  عقارية في ظلّ نظام التسجيل الشخصي

التقادم المكسب لملكية  عقارية في ظلّ نظام التسجيل الشخصي

 يعرف التقادم المكسب بأنه وسيلة يكسب بها الحائز ملكية العقار أو الحق العيني عليه. اذا استمرت حيازته مدة معينة و يتمسك بكسب هذا الحق.

و هو نظام يقوم على اعتبارات تتصل بالصالح العام. و تهدف إلى استقرار التعامل حيث ورد في المذكرة الايضاحية للقانون المدني الفرنسي أنه ” من بين القواعد المنصوص عليها. في القانون المدني الأكثر ضرورة للنظام الاجتماعي.

و ينحصر مجال التقادم المكسب  لملكية عقارية في ظل النظام التسجيل الشخصي في الحفاض على الحقوق العينية. التي يجوز حيازتها على غرار التقادم المسقط. الذي يتسع مجاله ليشمل جميع الحقوق المالية.

المشرع الجزائري حدد من خلال المواد 827 – 828 – 829 من القانون المدني ثلاثة أنواع للتقادم المكسب تقادم طويل  تقادم قصير و تقادم الحقوق الميراثية و كل نوع من أنواع التقادم يرد على حق معين فالتقادم الطويل يؤدي إلى كسب الحق العيني العقار وحدها و على رأسها حق الملكية اذا استمرت حيازة هذا الحق مدة 15 سنة طبقا للمادة 827 من ق.م.ج أما التقادم القصير يؤدي إلى كسب الحق العين فقّط من استمرت حيازته مدة 10 سنوات بشرط أن يكون الحائز له حسن النية و مستندا فى حيازته إلى سبب صحيح طبقًا لنص المادة 828 ق م.ج و من دون انقطاع .

أولا_مفهوم التقادم المكسب:

تعريف التقادم المكسب :

التقادم المكسب هو وسيلة لانقضاء حق سكت عنه صاحبه عند اقتضاءه أو استعماله مدة معينة.   ويرى الدكتور السنهورى أن التقادم المسقط  يقضى الحقوق الشخصية و الحقوق العينية. ما عدا حق الملكية إذا لم يستعمل صاحب الحق حقه مده معينة.  و منه فالتقادم المسقط يعني وسيلة للتخلص من الالتزام بمجرد مرور مدة معينة. فهو واقعة سليمة  شمل في سكوت صاحب الحق طوال المدة القانونية المحددة للتقادم  .

و يشترك التقادم المسقط و التقادم المكسب في عدة نقاط وهي  :

حساب المدة وقت التقادم و انقطاعه وجوب التمسك بالتقادم و النزول عنه وفقًا لما نص عليه أحكام المادة 832 قانون مدني جزائري حيث نصت على أنه ” تسري قواعد التقادم المسقط على التقادم المكسب فيما يتعلق بحساب المدة و وقت التقادم و انقطاعه و التمسك به أمام القضاء و التنازل عنه و الاتفاق على تعديل المدة و ذلك بالقدر الذي لا يتعارض فيه هذه القواعد مع طريقة التقادم المكسب .”

وبناء على ما تقدم هناك نوعان رئيسيان من التقادم المكسب يوجدان في جميع القوانين العربية : 

النوع الأول : التقادم الطويل :

يسري على العقار المنقول و به يكون للحائز أن يكسب الملكية. أو حق العيني محل الحيازة اذا استمرت حيازته 15 سنة. و هو التقادم الذي نصت عليه م 827 ق م ج.

النوع الثاني : التقادم المكسب العشري :

لا يسري إلا على العقار فقط و به يكون للحائز أن يكسب الملكية. أو الحق العينى محل الحيازة. إذا استمرت حيازته 10 سنوات و كانت مقترئنة بحسن النية و مسندة إلى سبب صحيح.

ثانيا_شروط التقادم المكسب:

تنقسم شروط التقادم المكسب إلى : شرط الحيازة و شرط استمرار الحيازة مدة معينة.

1_ شرط الحيازة :

يجب لإكتساب الحق العيني بالتقادم المكسب أيا كانت مدته أن توجد حيازة قانونية صحيحة مستوفية  لعنصريها المادى و المعنوى . و أن تصدر مباشرة من الحائز أعمال مادية ولحسابه. و عليه إذا كانت الحيازة العرضية فلا تكون مؤهلة لاكتساب الحق بالتقادم. إلا اذا تغيرت صفة حيازته من عرضية إلى أصلية. و دلت بفعل الغير أو بفعل من يعارض به حق المالك. و ما يقال عن الحيازة العرضية يقال عن الحيازة القائمة على عمل من أعمال التسامح. أو الإباحة فهذه الأخيرة تتوقف على طلب المالك. و مهما طالت مدة استعمال الغير للحق المتسامح فيه. فإنه لا يجوز كسبه بالتقادم مهما طالت مده استعمال الغير للحق المتسامح فيه.

2_ شروط استمرار الحيازة مدة معينة:

إن الحيازة المؤهلة لكسب الحق بالتقادم يجب أن تستمر فترة من الزمن. يقدرها الشرع حتى يتيح للمالك الحقيقي الكافي للاعتراض على هذه الحيازة. و استرداد العقار من الحائز.

  ذلك معناه أن التقادم يحتج به على مالك لم يطالب بحقه وقتا يقدره المشرع. و يعد كافيا لتفضيل الحائز عليه من بعله.

و تختلف حسب نوع التقادم ما إذا كان تقادما قصيرا أو طويلا.

 القاعدة العامة أن مدة التقادم المكسب هي 15 سنة. و هي المدة الطويلة في التقادم الطويل و ذلك طبقا للمادة 827 من القانون المدني الجزائري.  و إسنادا تكون 10 سنوات في التقادم المكسب القصير. المادة 828  من نفس القانون. و تبين من نص المادة 829 كذلك أن هناك نوع ثالث من التقادم مدته 33 سنة في الحقوق الميراثية. بقولها  :

“لا يكتسب بالتقادم جميع الأحوال الحقوق الميراثية. إلا إذا دامت الحيازة ثلاثا و ثلاثين سنة”. و بالتالي الوارث الحائز للحق العيني لأحد شركاءه. في الميراث على الشيوع فإنه يمتلكه إذا دامت حيازته له 33 سنة. و بقي الوريث صاحب الحق ساكتا طيلة هذه المدة. و لم يطالب بحقه في الميراث.

وقضت المحكمة العليا أن ‘ تقادم حقوق الارث الوارد في النص المادة. هو تقادم مكسب و على الوارث الذي يطالب بحقه في الإرث طيلة 33 سنة اثبات دوام حيازته.

إلا أن الحيازة بسوء النية. لا تمنع من اكتساب الحق بالتقادم الطويل. لأنه شرط مقصور على التقادم المكسب القصير. و يجب فضلا عن ذلك أن تكون الحيازة خالية من العيوب. لأن الحيازة المعيبة لا تؤدي إلى التملك بالتقادم. هذا ما نص عليه المشرع الجزائري. في المادة 802 الفقرة الثانية من القانون المدني و هو ما جاء في المادة الأولى. من المرسوم رقم 352/83 على أنه :

كل شخص يحوز في تراب البلديات … حيازة مستمرة غير منقطعة و لا متنازع عليها و علانية وليست مشوبة بلبس . يمكنه أن يطلب من الموثق المسؤول عن مكتب التوثيق المختص اقليميا اعداد عقد شهرة يتضمن الاعتراف بالملكية.

باستقراء هذا النص نجد أن:

 المشرع حاول أن يضبط الشروط الواجب توفرها في الحيازة التي تمكن صاحبها من اللجوء إلى الموثق.و المطالبة بإعداد عقد شهرة يتضمن الاعتراف بالملكية على أساس التقادم المكسب.

و عليه فإن ما يشترطه القانون في الحيازة. يعد من الوقائع المادية التي يجوز اثباتها بكافة الطرق. كما قرر المجلس الأعلى سابقًا. أنه لا يجوز اثبات الحيازة بجميع الوسائل بما في ذلك الإقرار و اليمين لان الحيازة واقعة مادية.

و هو الأمر الذي انتهت اليه المحكمة العليا مضيفة أن الحيازة من مسائل الواقع التي لا تخضع لوقاية المحكمة العليا.

وهو ما يوافق قرار محكمة النقض الفرنسية.  و محكمة النقض المصرية و الذى جاء فيه   :

للمحكمة أن تعتمد في ثبوت الحيازة على تقارير الخبراء و لو كانت مقدمة في دعوى أخرى .تأخذ ضمن الفرائض المستفادة من الأوراق بما تطمئن اليه من أدلة الشهود …. و أن تستند إلى ما تقض به في دعوى أخرى.”

وقد يتعذر على الحائز أحيانا أن تثبت ممارسة الحيازة الكافية التي تمكنه من تملك العقار بالتقادم المكسب.

و لأجل ذلك و مراعاة لمتطلبات التنمية الفلاحية و البناء عمل المشرع الجزائري إلى تقليص مدة الحيازة إلى سنة واحدة تطبيقًا للمادة 23 من المرسوم التنفيذي رقم 254/91 المتضمن انشاء شهادة الحيازة على أن المدة المنصوص عليها في القانون المدني و باقي القوانين الأخرى تعد من النظام العام لا يجوز الاتفاق على تعديلها بإطالتها أو تقصيرها.

 _قرينة عدم انقطاع الحيازة:

المشرع ينص على الملكية عن طريق الحيازة لإثبات المدة. حينما افترض قيام قرينة عدم انقطاع الحيازة. اذ يكفى على الحائز أن يثبت أنه حائز فى الوقت الحالى. و أنه حاز فى الوقت سابق ليفترض فيه أنه حاز فى الفترة ما بين الزمنين. و على المدعى عليه اثبات عكس ذلك.

كما يجوز لمدعي الملكية في اثباته للمدة. أن يضم إلى حيازته مدة حيازة سلفه. ففي المقام عليه اثبات بداية حيازة سلفه. و كذا حيازته الحالية فتقوم لفائدة قرينة على تواصل مدة الحيازة فيه. هذا ما قضت به محكمة النقض المصرية أن :

ادعاء الخلف الخاص الملكية بالتقادم طويل المدة بضم حيازة سلفه يقتضى انتقال الحيازة إلى الخلف على نحو يمكنه معه من السيطرة الفعلية على العقار … و يستوى في ذلك أن يكون عليها في وضع يد مدعي الملكية أو في وضع يد سلفه أو بالإشراك بينهما”.

لكن متى تنتقل الملكية إلى الحائز ؟ هل من وقت بذئ التقادم أو وقت اكتساب لمدته؟

تنتقل الملكية بأثر رجعي أي يكتسب الحائز الملكية من يوم وضع اليد على العقار و المحكمة من ذلك حماية لحقوق الغير الذي يتعامل مع الحائز و حفاظا على الأوضاع الظاهرة “و هو ما انتهى إليه القضاء المصرى » حينما اعتبر الملكية تتتقل إلى الحائز بأثر رجعى من وقت بدىئ الحيازة فيعتير مالكا طوال مدة التقادم .

إلا أن الحائز الذي وضع يده على عقار في ظل سريان القانون القديم تكون حيازته تطبيقا للمادة 2262 من القانون المدني الفرنسي.

لكن التعديل الذي مس القانون المدني الجزائري نص في الفقرتين 2 و 3 من المادة 07 على أن العبرة بأقصر مدة للتقادم سواء بموجب الأحكام الجديدة أو ما يقضي من مدة التقادم القديمة حيث يلاحظ على هذا الاستثناء أن المشرع يعتني بمصلحة واضع اليد فيما يتعلق بمدة و استمرارية الحيازة تزداد حضضوه في اكتساب ملكية العقار فى مواجهة المالك الحقيقي.

_حساب مدة التقادم المكسب:

نص المشرع الجزائري على حساب مدة التقادم المكسب . حيث بدأ حساب المدة من اليوم التالي لليوم الذي بدأت فيه الحيازة في مقابل ذلك للمالك انطلاقا من هذا الوقت أن يحمي حقه بدعوى الاستحقاق.

و بالتالي يتضح لنا حساب مدة التقادم يبدأ من اليوم التالي لليوم الذي بدأت فيه الحيازة و تحسب المدة بالأيام لا بالساعات . لذلك لا يدخل اليوم الأول في حساب التقادم لأنه يكون في أغلب الأحيان غير كامل و يدخل في حساب المدة ما يعوض أثناءها من المواسم و الأعياد و العطل.

و الحق العيني المحدد على شرط لا يبدأ سريان التقادم فيه إلا من وقت تحقيق الشرط و بالنسبة للحق العيني المفتون بأجل لا يبدأ سريان التقادم فيه إلا من وقت حلول الأجل لأن الحق العيني و ان كان موجودا من وقت صدور التصرف بأثر رجعي فإنه لا يكون نافذا إلا من وقت تحقيق الشرط و العبرة في سريان التقادم بنفاذ الحق لا بوجوده.

سواء كان التقادم المكسب طويل أم قصير أوجب المشرع شرط ممارسة الحيازة قانونية و صحيحة و شرط المدة المقرر قانونا حتى يعتد بطلب الحائز في الحصول على سند يعترف بملكيته . بناءا على الحيازة و التقادم المكسب .

3_ الشروط الخاصة بالتقادم المكسب القصير:

إن التقادم المكسب القصير من مهمته ايثار الحائز الذي يتوافر لديه السند الصحيح و حسن النية. بالإضافة إلى الشروط المتطلبة في التقادم المكسب الطويل. و التي سبق أن تعرضنا لها فيما سبق. التقادم القصير هو تقادم خاص بالعقارات و الحقوق العينية العقارية.

و قد نص المشرع الجزائري في المادة 828. على أن مدة التقادم المكسب القصير هي 10 سنوات. و تسري عليها قواعد التقادم المكسب الطويل. من حيث وقوعه و الميادين التي يمكن أن تسري عليها. و التمسك به أمام القضاء.

والتقادم المكسب القصير يخص العقارات دون المنقولات. و المشرع الجزائري استثنى منها حقوق الارتفاق الظاهرة. فهي تكتسب بالتقادم المكسب الطويل فقط.

و تجدر الاشارة إلى أن حائز حق الملكية. الذي يقع عليه حق الارتفاق. له أن يكتسب الملكية و الارتفاق معا. بالتقادم القصير اذا ما توافرت شروطه.

ويشترط في التقادم المكسب القصير أن يتوافر لدى الحائز السند الصحيح. و حسن النية طيلة 10 سنوات كاملة دون انقطاع.

أ_شرط السند الصحيح :

تنص المادة 828 فقرة 02 من القانون المدني الجزائرى على ما يلي : السند الصحيح هو تصرف يصدر عن شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحبا للحق المراد كسبه بالتقادم و يجب اشهار السند.

يشترط في السند الصحيح أن يصدر من غير المالك إلى الحائز بموجب تصرف قانوني من شأنه أن ينقل الملكية و قبل عرض هذان الشرطان لابد من تبيان ماهية السند الصحيح الذي يعتد به كشرط خاص بالتقادم المكسب بالتقادم المكسب العشري.

_تعريف السند الصحيح:

يرى الفقه الفرنسي أن تسمية شرط السند الصحيح ” تسمية في غير محلها و أنها غير دقيقة حيث أن مفهوم السند الصحيح مثلما جاء في القانون المدني منقولا حرفيا في مفهوم الذي وضعه قدماء الرومان و الذى نقله بعدها Pothier.    ‏

‏و يرى الفقه الفرنسي السند ” هو تصرف قانوني عكس ما يرمي إليه المعنى اللغوي و لا يراد به الوسيلة المكتوبة بل العملية القانونية حيث يرمي التصرف القانوني المسمى بالسند الصحيح إلى نقل الملكية أو أي حق عيني آخر كالبيع التبادل الهبة الوصية أما القسمة الصفات هي كذلك لأنها عقود تصريحية.

في حين عقود الايجار الوديعة القرض ليسوا بالسند الصحيح لأنها لا تحول الحق العيني للشيء المؤجر أو المعار أو المفترض لكن فقط الحق الشخصي عليه يعد المستأجر المودع المقترض ليسوا بحائزين لكن محتفظينDétenteur

و قد يرد إلى أذهاننا السؤال التالي : إذا كان الحائز قد تلقى الحيازة بموجب احدى التصرفات سالفة الذكر لماذا لم يصبح بذاته ملكا لا حائزا طالما كان التصرف ينقل ملكية الحق العيني؟

و عليه كان بالأجدر أن يكون مالكا من أن يتحصن بقواعد الحيازة و التقادم العشري المكسب حتى يصيح مالكا ؟

الأمر كذلك لأن التصرف لم يحقق غايته الأمر الذي يجعل من فائدة السند الصحيح سندا ناقلا للملكية و الذي لم يؤديها في دوره الأصلي لأنه سند مكسب للملكية غير فعال inefficace و عليه من غير اللائق تسميته ‘صحيح و عليه لا يتماشى مع القواعد القانونية لأئه كذلك لم يؤدي دوره الناقل للملكية.غير أن القانون أقر له أثر يتمثل في امكانية استعماله و تعزيزيه مع تقادم قصير المدى 10 سنوات.

_شروط السند الصحيح  :

الشرط الأول : وجود السند  :

أي أنه يجب أن يكون للسند وجود قانوني فلا يكفي أن يظن الحائز فقط بوجود السند و عليه قبل البحث عن مدى حسن أو سوء نية الحائز يجب التحقق من وجود السند فعلاء و بالتالي فالنائب القانوني الحائز للعقار بموجبه وصية و الذي لا يعم أنه ألغى نيابته إلا أنه حسن النية ليس بحامل للسند الصحيح و الأمر كذلك لمن يعتقد أنه اشترى عقارا و يضم في حيازته قطعة أرضية صغيرة مجاورة له و يحوزها فإن عقّد البيع الذي يستند إليه لإثبات حيازته لهذه الأخيرة لا يعتبر سندا صحيحا لأنه لا يكفى مجرد اعتقاد الحائز بوجود السند بل لا بد من وجوده حقيقة.

الشرط الثاني : أن يكون السند صحيحا:

إن الحائز لحق عيني بموجب عقد يعتقد أنه صحيح إلا أنه عقد باطل فهو حائز حسن النية لكن ليس له السند الصحيح فالعقد باطل بطلانا مطلقا لا يعتبر سندا صحيحا فهو يكون معدما ويحق لكل ذي مصلحة التمسك به؟.

ولا يصلح سندا صحيحا لتصرف قانوني باطل إذ لا يكون له وجود قانوني سواء كان العقد باطلا من ناحية الشكلية مثلا لعدم كتابته في ورقة رسمية اذا كان المشرع يشترط الرسمية في العقود الناقلة للحق العيني العقاري أو يكون من حيث الموضوع باطلا لعدم مشروعية السبب أو صدور السئد من عديم أما التصرفات القانونية القابلة للإبطال فهي تصرفات صحيحة و موجودة قانونيا و منتجة لأثارها إلى أن يقضي ببطلانها من قبل صاحب المصلحة فهي بذلك تصح أن تكون سندا صحيحا بكسب الملكية بالتقادم القصير قبل الحكم بإبطاله.

و العبرة في هذا الاقدام أن يكون التصرف القانوني قابل للإبطال بسبب أخر غير صدوره من غير المالك كبيع ملك الغير أو هبة ملك الغير.

كذلك التصرف القانوني القابل للإبطال الصادر من غير المالك يصلح أن يكون سندا بل هو السند في حد ذاته.

و تطبيقا لذلك فإن من يشتري عقارا من ناقص الأهلية غير المالك . فإذا كان حسن النية و حاز العقار مدة 10 سنوات أن يستند إلى عقد البيع باعتباره سندا صحيحا في تمسكه بالتقادم القصير ضد المالك  الحقيقي.

أما التصرف القانوني المعلق على شرط واقف فلا يكون نافذا إلا من وقت تحقق الشرط فلا يصح كسند صحيح إلا من وقت تحقق الشرط.

أما السند الظني و هو السند لا وجود له إلا في مخيلة الحائز و مثاله أن يتلق الحائز عفار لتنفيذ وصية تبين فيما بعد أم الموص رجع عنها قبل وفاته ففي هذه الحالة يتوفر حسن النية لدى الحائز لكن حيازته مستندة إلى سند ظني لا وجود له في الواقع فلا يكتسب الملكية بالتقادم القصير.

الشرط الثالث : أن يكون السند الصحيح بطبيعته ناقلا للملكية:

كما لو كان التصرف صادر من المالك الحقيقي كعقّد البيع او الهبة او التبادل و غيرها من التصرفات القانونية الناقلة للملكية. حيث استثنى المشرع من ذلك العقود التي تتوقف على مجرد استعمال و انتفاع بالعقار كعقد الايجار. الوديعة و عقد الوكالة. بوجه عام جميع العقود التي تنشأ التزامات شخصية فهي لا تكون ناقلة للملكية.  و بالتالي لا تصح كسند صحيح فلا يكتسب بواسطتها الملكية بالتقادم القصير.  كذاك لا تعتبر سند صحيح التصرفات الكاشفة عن حق القسمة الاختيارية مثلا لا تصلح سند صحيحا لكونها ليست ناقلة للحق فهى كاشفة له فقط .

كذلك الأحكام القضائية لا تعتبر ناقلة للملكية و لا يمكن اعتبارها سند صحيح غير أن حكم رسو المزاد يعتبر بمثابة بيع من المدين إلى الراسي عليه المزاد فيكون تصرفا قانونيا ناقلا للملكية

 -الصلح لا يصلح أن يكون سندا صحيحا فهو كاشف للحق و ليس ناقل له.

هذا طبق للمادة 16 من الأمر رقم 74/75 اعتبرت أن التصرفات التي تقع على الحق العيني العقار لا ترتب أثارها من يوم استئجارها في حين تضمنت المادة 14 منه إلزامية الإشهار في مجموعة البطاقات العقارية ما يلى  :

– العقود الرسمية سواء كانت منشئة ناقلة معدلة للملكية العقارية و القرارات و الأحكام القضائية.

 -المحاضر المعدة من قبل مصلحة مسح الأراضي.

– كل التعديلات للوضعية القانونية لعقار محدد و مسجل فى البطاقات العقارية.

السند الصحيح هو تصرف يصدر عن شخص لا يكون مالكا للشيء أو صاحب لاحق المراد كسبه بالتقادم و يجب اشهار السند”.

و في ها الصدد اشترط المشرع لانتقال الملكية العقارية اتباع اجراءات الشهر في المادة 793 ق م ج و تطبيقا لذلك فإن المادة 15 من الأمر رقم 74/75 اعتبرت أنه لا وجود للحقوق العينية العقارية للغير إلا من تاريخ شهرها  في مجموعة البطاقات العقارية غير أن نقل الملكية عن طريق الوفاة يسري مفعوله من يوم وفاة أصحاب الحقوق العينية .

الشرط الرابع : أن يكون السند الصحيح صادر من غير المالك:

و هذا من العيب الذي على السند الصحيح لأنه لو صدر التصرف من المالك لكسب المتصرف إليه دون حاجة للاستناد إلى حيازة أو تقادم فالتقادم القصير خاص بالحيازة المقترنة لسند صادر من غير المالك أما اذا كان الحائز قد تلقاها من المالك نفسه فلا يحتاج إلى الاستناد إلى التقادم و عليه اذا قام سبب يؤدي إلى بطلان العقد أو فسخه فلا يستطيع المتصرف له أن يتمسك بالتقادم القصير لكي يحول دون ابطال العقد أو فسخه.

الشرط الخامس : أن يتعلق السند الصحيح بالحق العيني محل الحيازة:

يجب أن تكون هناك علاقة تامة و قاطعة و ربط بين السند الصحيح و العقار محل الحيازة و هذا بالنسبة لشروط السند حتى يعد كأساس أولي لادعاء الحائز بالحيازة و التقادم المكسب قصير المدى إلا أن الحائز للسند الصحيح لوحده ليس له أن يتمتع‏ التقادم المكسب القصير لاكتساب الملكية بل فضلا عليه يجب أن يكون حسن النية.

المصادر:

_مدونة الاستاذ: محمد براهيمي.

_موقع المرجع.